20170915-华创证券-房地产行业8月月报_住宅补库赋予投资较强韧性_行业销售低迷_但龙头表现很强_23页_906kb

行业月报总结

核心内容

2017年8月房地产行业数据显示，住宅投资持续走强，推动商品房投资与新开工面积回升，而商办投资仍处去库存阶段，对整体投资形成拖累。8月住宅投资同比+10.9%，商品房投资同比+7.8%。尽管销售面积同比小幅回升，但一二线城市销售低迷，三四线城市有所回暖。全年投资与销售增速均维持在+7%的判断。

主要观点

1. 投资端：

   • 住宅投资持续走强，推动商品房投资和新开工面积回升。
   • 住宅补库存趋势明显，后续投资韧性较强，商办市场仍处去库存阶段。
   • 8月土地供应放量可能推动9月土地成交进一步增长，带动住宅投资继续走强。

2. 销售端：

   • 销售面积同比小幅回升，但主要受三四线城市带动，一二线城市销售仍低迷。
   • 主要城市去化率处于高位，表明购房需求依然旺盛，销售走低主要源于供应不足。
   • 随着“金九银十”推盘增加，销售环比有望改善，但受去年高基数影响，9月销售同比可能仍承压。

3. 资金端：

   • 房企资金来源同比小幅回升，国内贷款增长显著，但外资大幅下降。
   • 销售回款仍是主要资金来源，按揭收紧对资金形成压力。
   • 融资环境整体趋紧，中小企业融资受限，只能依赖高成本信托融资。

关键信息

• 投资数据：

  • 1-8月商品房/住宅/商办投资同比分别为+7.9%、+10.1%、+3.5%。
  • 8月单月投资同比分别为+7.8%、+10.9%、+1.5%。
  • 住宅投资占商品房投资比重为68.3%，商办投资占比为32%。

• 销售数据：

  • 1-8月商品房销售面积同比+12.7%，8月单月+4.3%。
  • 45城销售面积同比下降18.0%，剩余608城增长24.9%。
  • 中西部城市销售表现优于东部城市。

• 资金来源：

  • 1-8月房企资金来源同比+9.0%，8月单月+3.8%。
  • 国内贷款同比+13.6%，定金及预收款同比+15.4%，个人按揭贷款同比-8.5%。

行业评级

• 行业评级：推荐
• 评级变动：维持

推荐公司及评级

政策分析

• 棚改与租赁政策：

  • 1-7月全国棚改开工470万套，同比增长40%。
  • 多地推进集体建设用地建设租赁住房试点，如北京、上海、南京、杭州等13个城市。
  • 租购同权政策逐步落地，部分城市如合肥、武汉、广州等出台相关细则，鼓励租赁市场发展。

• 租赁住房建设：

  • 住宅租赁住房比例逐步提高，部分城市如杭州、武汉计划新增租赁住房。
  • 租赁住房不得分割、转让，需纳入统一监管平台。

• 信贷政策：

  • 首套房贷利率普遍回归基准利率，部分城市如北京、广州上调利率。
  • 信贷政策支持合理自住购房，限制投机购房。

行业趋势

• 住宅市场处于补库存阶段，投资韧性较强。
• 商办市场持续去库存，投资增长乏力。
• 政策层面持续推动租赁市场发展，租赁住房供应将逐步增加。
• 房企融资环境趋紧，资金来源呈现结构性变化。

总结

房地产行业在8月表现出一定的复苏迹象，尤其是住宅投资和新开工面积。尽管销售数据整体低位徘徊，但三四线城市表现优于一二线，表明需求仍存。政策层面，租赁住房试点和租购同权政策逐步深化，推动行业向租售并举方向发展。资金端则呈现趋紧态势，房企融资受限，需关注政策变化对融资环境的影响。