房地产行业8月月报：住宅补库赋予投资较强韧性，行业销售低迷、但龙头表现很强-20170915-华创证券-23页

房地产行业8月月报总结

核心内容

2017年1-8月，中国房地产市场在整体销售低迷的背景下，住宅投资和新开工数据依然保持增长，而商办投资则处于去库存阶段，对商品房投资形成拖累。同时，土地市场有所回暖，住宅类土地供应增加，或将推动9月土地成交进一步提升。整体来看，房地产开发投资、新开工面积、竣工面积等指标均呈现回升态势，行业投资韧性较强，全年投资增速维持在+7%的判断。

主要观点

• 投资端：住宅投资持续走强，对商品房投资形成拉动作用，而商办投资则仍处去库存阶段，拖累商品房投资。8月住宅投资增速同比扩大，显示住宅市场仍处于补库存阶段，后续对商品房投资仍有较强支撑。
• 销售端：虽然1-8月销售面积增速有所回落，但8月单月销售面积同比小幅回升，显示需求并未明显减弱。一二线城市销售仍低迷，但三四线城市销售回升，去化率仍处于高位，表明需求依然存在。
• 资金端：房地产开发企业资金来源增速低位回升，国内贷款和定金及预收款增长明显，但个人按揭贷款同比下滑，显示按揭政策收紧。全行业资金趋紧，但大型房企融资略有松动。

关键信息

投资数据

• 1-8月房地产开发投资：69,494亿元，同比增长7.9%，与1-7月持平。
• 住宅投资：47,440亿元，同比增长10.1%，占房地产开发投资的68.3%。
• 商办投资：同比+1.5%，占比32%。
• 新开工面积：1-8月商品房新开工面积同比增长7.6%，住宅新开工增长11.6%。
• 竣工面积：1-8月商品房竣工面积同比增长3.4%，其中8月单月同比+12.5%。
• 施工面积：同比增长3.1%。

销售数据

• 商品房销售面积：9.9亿平方米，同比增长12.7%。
• 商品房销售额：7.8万亿元，同比增长17.2%。
• 住宅销售面积：8.5亿平方米，同比增长10.3%。
• 销售结构：45城销售面积同比下降18.0%，而剩余608城增长24.0%；8月45城销售面积同比下降26.5%，剩余608城增长16.2%。
• 区域表现：中西部城市销售表现好于东部城市。

资金来源

• 1-8月资金来源：10.0万亿元，同比增长9.0%，较1-7月回落0.8个百分点。
• 国内贷款：同比增长19.0%，其中8月单月增长13.6%。
• 定金及预收款：同比增长20.0%。
• 个人按揭贷款：同比下降8.5%，降幅收窄。
• 自筹资金：同比下降1.7%。

政策与市场动态

• 棚改政策：1-7月全国棚改开工470万套，占年度目标的78%，显示棚改推进力度较大。
• 租赁政策：多地推进租赁住房建设，包括集体建设用地入市、租赁房源供应增加、租购同权试点等，旨在推动租赁市场发展。
• 土地市场：7月土地供应缩量导致8月土地成交增速下降，但8月土地供应放量，或将推动9月土地成交回暖。
• 信贷政策：央行强调支持居民合理自住购房，限制信贷流向投机购房，房贷利率持续上浮，按揭收紧。

推荐公司及评级

行业评级

• 行业评级：推荐
• 评级变动：维持

政策分析

• 集体建设用地入市：国土部与住建部联合推进利用集体建设用地建设租赁住房试点，首批在13个城市开展，旨在增加租赁住房供应，缓解供需矛盾。
• 租赁市场改革：全国多地出台租赁住房新政，推动租购同权，提高租赁住房供应比例，加快租赁市场发展。
• 棚改与保障房建设：住建部排查棚改项目，确保按时交付；多地推进保障房建设，支持“共有产权房”和“以租代售”模式。
• 特色小镇建设：雄安新区将建设脑健康特色小镇，吸引国际机构参与；成都绿地控股签约都江堰项目，投资200亿元打造康养小镇。

行业表现对比图

• 图表1：商品房开发投资累计同比和单月同比
• 图表2：住宅开发投资和商办开发投资的单月同比
• 图表3：住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位
• 图表4：商办开发投资占比商品房开发投资为32%
• 图表5：商品房新开工和施工面积同比
• 图表6：土地购置面积及土地成交价款累计同比
• 图表7：全国住宅已开工未售库存去化月数
• 图表8：133家上市房企未售存货占总资产比值
• 图表9：全国一二线、三四线商品房销售面积同比
• 图表10：16城商品房成交/推盘比情况
• 图表11：全国及各区域销售面积同比增速
• 图表12：全国及各区域销售金额同比增速
• 图表13：商品房待售面积及同比增速
• 图表14：各资金来源同比增长率
• 图表15：销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系
• 图表16：每月行业重点新闻

相关研究报告

• 《房地产行业报告：行业差但龙头很好，继续看多地产龙头》

总结

综合来看，2017年8月房地产市场在政策调控和信贷收紧的背景下，整体销售表现较为低迷，但住宅投资和新开工数据依然保持增长，显示住宅市场具有较强的补库存动力。商办投资仍处去库存阶段，拖累整体投资表现。土地市场有所回暖，8月土地供应放量，或将推动9月土地成交回升。政策层面，租赁市场和棚改政策持续推进，为行业提供新的发展方向。整体而言，房地产行业仍具备一定的投资韧性，全年投资增速维持在+7%。