两会后上海楼市政策导向及未来楼市机会

上海楼市政策导向及未来机会总结

核心内容

政策导向

• “十九大”后经济转型：从“数量型”增长模式转向“质量型”增长，强调供给侧改革与适度扩大内需。
• 新目标与新思想：在本世纪中叶建成社会主义现代化强国，提出“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
• 制度与治理：深化党和国家机构改革，推进国家治理体系和治理能力现代化。

机构改革

• 改革范围：涵盖面广，涉及国务院及中央各部委，包括农业农村部、自然资源部、生态环境部、文化和旅游部、中国银行保险监督管理委员会等。
• 改革目的：适应“五位一体”总体布局与“四个全面”战略布局，提高效率与治理能力。
• 改革影响：促进房地产市场调控，加强金融监管，推动土地制度与财税体系改革。

主要观点

政策导向

• “房住不炒”：中央坚持这一定位，推动房地产市场向“住”的属性回归。
• 长效机制：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善市场监测预警体系。
• 去杠杆与风险防控：防范系统性金融风险，控制政府与企业杠杆率，推动金融监管协调。

市场趋势

• 短期调控：热点城市房价涨幅受控，三四线城市继续去库存，融资渠道收窄，贷款审批周期延长。
• 中长期趋势：推进新型城镇化，城乡融合发展，支持租赁住房与保障房建设，房地产税立法启动。

关键信息

房地产税

• 立法先行：房地产税将先立法，再授权，分步推进。
• 地方税属性：房地产税为地方税种，有助于地方政府摆脱土地财政依赖。
• 征税方式：以评估值为基础，兼顾税收调节与收入再分配功能。

城市分类与机会

• 东部经济圈核心一二线城市：聚焦存量土地盘活、文创产业园、医养地产、资产证券化。
• 东部经济圈周边三四线城市及农村：通过农村土地流转、城乡建设用地挂钩，促进产城融合。
• 其他区域三四线城市及农村：推动新农村土地财政，鼓励租赁住房与保障房建设。

政策影响

• 金融监管：加强影子银行、交叉金融风险监管，推动金融机构功能监管。
• 财税改革：国税地税合并，推动税收体系优化，为房地产税落地奠定基础。
• 土地制度：政府不再垄断土地供应，支持非房地产企业获得住宅用地使用权，探索农村“三权分置”。

上海“两会”重点

政府工作报告

• 目标方向：围绕“五个中心”建设，提升城市功能与国际影响力。
• 住房建设：坚持“房住不炒”，加强调控，增加租赁住房与保障房供应。

住房制度

• 租购并举：推动租赁市场发展，支持代理经租企业发展，建设住房租赁服务平台。
• 保障房建设：新增供应5.5万套保障房，完善共有产权住房制度，放宽准入标准。

城市更新

• 留改拆并举：以保留和改造为主，推进城市有机更新，提升城市管理水平。

原因与背景

机构改革

• 必要性：应对美国主导下的国际格局变化，解决国内金融、土地财政等内生性问题。
• 历史背景：回顾1982-2013年中央机构改革，每次改革均与国内经济环境变化或外部冲击相关。

金融风险

• 杠杆问题：政府、企业、居民杠杆率高企，需通过去杠杆与风险防控来实现经济转型。
• 明斯基时刻：防范经济周期波动引发的系统性风险，推动稳健货币政策与金融监管改革。

未来楼市机会

热点城市

• 调控不放松：加强金融监管，抑制投机炒房。
• 资产证券化：房企需探索新的融资方式，如资产证券化。

三四线城市及农村

• 土地流转：农村土地制度改革，推动城乡建设用地挂钩与租赁住房建设。
• 去库存：继续推进三四线城市库存清理，实现区域协调发展。

长期趋势

• 城镇化：预计到2025年，中国城镇化率将达72%，部分二线城市及大部分三四线城市将进入快速发展期。
• 乡村振兴：通过农村土地制度改革，释放农村人口进城需求，推动区域协调与社会结构优化。

房企建议

短期

• 融资调整：适应政策调控，减少对传统信贷的依赖，探索多元化融资渠道。
• 产品转型：增加租赁住房与保障房供应，优化产品结构，满足多样化需求。

长期

• 创新与转型：推动创新驱动发展战略，提升全要素生产效率，适应“质量型”增长。
• 政策响应：关注房地产税立法进展，提前布局政策变化，优化企业战略。