2018-两会后上海楼市政策导向及未来楼市机会_162页-6mb

上海楼市政策导向及未来机会总结

核心内容

政策导向

• 社会主要矛盾转变：从“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
• 政策调整方向：通过供给侧改革，推动经济向“质量型”增长转型，解决“不充分”的问题；通过“乡村振兴战略”破除城乡、区域发展不平衡。
• 国家机构改革：深化党和国家机构改革，完善现代化治理体系，提升治理能力，适应“五位一体”和“四个全面”战略布局。

楼市调控

• 中短期调控不放松：中央及上海地方将继续执行差别化调控政策，防止系统性金融风险，抑制楼市投资属性。
• 中长期长效机制：推进房地产税、租购并举等措施，构建长效机制，优化土地供给和融资结构。

主要观点

政策与经济

• “明者因时而变”与“知者随事而制”是政策调整的核心理念，强调适应经济基础和时代变化，推动制度创新。
• 从“数量型”增长模式转向“质量型”增长模式，提升全要素生产效率，培育创新主导的新经济。

房企转型

• 存量房时代到来：房地产行业集中度提升，房企需加速转型。
• 转型方向：以“质量型”增长为主导，注重创新、制度和供给端优化，推动供给侧结构性改革。
• 营销与投资策略：把握政策周期与经济周期，布局具有潜力的城市，尤其是上海及环沪区域。

关键信息

政策导向

• 新目标：建成社会主义现代化强国，实现“富强、民主、文明、和谐、美丽”。
• 新思想：新时代中国特色社会主义思想，强调制度创新和治理现代化。
• 新矛盾：社会主要矛盾转化，推动经济结构优化和民生改善。
• 新时代：中国特色社会主义进入新时代，政策与治理需相应调整。

楼市趋势

• 调控不放松：中央及上海地方持续实施差别化调控，强化金融监管。
• 长效机制建设：完善租赁市场、推进棚户区改造、建立房地产税制度。
• 区域布局：核心一二线城市注重存量盘活与创新，三四线城市及农村推动城乡融合与土地制度改革。

机构改革

• 深化党和国家机构改革：适应现代化治理需求，优化职能配置，提高效率。
• 国务院机构改革：组建农业农村部、自然资源部、生态环境部、文化和旅游部、中国银行保险监督管理委员会。
• 国税地税合并：提升税收征管效率，为房地产税落地奠定基础。

上海楼市管理思路

政府工作报告重点

• 五个中心建设：加快国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心建设，提升城市功能。
• 住房制度改革：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 住房建设安排：增加租赁住房与保障房供给，推进城市更新与旧城改造。

具体措施

• 加强调控：坚持“房住不炒”定位，防止房价过快上涨，稳定市场。
• 推动租赁市场：加大租赁住房建设力度，支持代理经租企业发展，建立住房租赁服务平台。
• 优化供应结构：提高中小套型供应比例，满足多层次需求。
• 保障房建设：新增供应5.5万套保障房，完善共有产权住房制度，放宽廉租住房准入标准。

对房企的建议

短期建议

• 调整融资策略：面对传统信贷渠道收窄，探索资产证券化等新融资方式。
• 关注政策动向：紧跟调控政策，把握“去投资化”趋势，调整产品结构与市场策略。
• 优化区域布局：聚焦上海及环沪区域，关注三四线城市与农村市场的发展潜力。

长期建议

• 推动转型：适应“质量型”增长模式，注重创新与制度驱动。
• 参与乡村振兴：把握农村土地制度改革机遇，探索城乡融合发展路径。
• 关注房地产税：提前布局，适应未来房地产税征收趋势，优化投资与运营策略。

楼市与经济发展的关系

• 金融去杠杆：抑制过度投资，防范系统性金融风险，推动经济结构优化。
• 城镇化进程：预计2025年城镇化率将达72%，推动三四线城市与农村的发展。
• 创新驱动：通过制度创新与政策支持，推动经济高质量发展，提升房地产行业竞争力。

总结

“十九大”及“两会”后，上海楼市政策导向明确，强调“房住不炒”与长效机制建设。房企需把握政策周期与区域发展，推动转型与创新，适应“质量型”增长模式。同时，国家机构改革为楼市调控与制度创新提供支持，推动城乡融合与新型城镇化发展，为房地产行业带来新的增长机会。