地产债跟踪研究系列二：透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响_19页_2mb

透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响

核心内容

2019年房地产行业面临融资收紧政策，自5月23号文发布后，融资监管显著加强，融资环境持续趋紧。尽管部分城市在需求端有所放松，但融资政策仍维持收紧态势。从宏观和微观数据来看，融资收紧对房企的融资成本、融资渠道、增信结构及债务期限结构产生显著影响。

主要观点

1. 融资成本明显上升：TOP50房企融资成本中位上升57bp至6.48%，76%的房企融资成本上升。规模越小、地方国企和民企、杠杆越高，融资成本升幅越大。时代、龙光、融创融资成本升幅最大，佳源、阳光城、滨江降幅最大。

2. 融资渠道向高成本偏移：低成本融资渠道如银行贷款和境内债券占比下降，而高成本融资渠道如海外债占比上升。TOP50房企有息负债中银行贷款和境内债券占比中位为48.6%和21.7%，相比2018年末分别下降0.2和1.5个百分点；海外债占比中位上升1.1个百分点至12.1%。

3. 增信要求提高：TOP50房企有息负债抵质押率中位上升1个百分点至61%。55%的房企抵质押率上升，其中新城控股、首创置业、华夏幸福升幅最大；华发股份、首开股份、融信集团降幅最大。

4. 债务结构有所改善：房企加杠杆节奏放缓，上半年TOP50房企有息负债余额环比增速回落，6家房企进入去杠杆阶段。同时，房企积极偿还短期债务，1年内到期有息负债占比中位下降3个百分点至29%。

关键信息

• 融资收紧影响：融资收紧促使行业从“加速加杠杆”向“提质降速”过渡，发展稳健、适应市场变化的房企将更有安全边际。
• 融资渠道变化：房企融资渠道向海外债等高成本融资倾斜，非标融资基本持平。
• 融资成本上升原因：一是融资渠道改变（海外债和非标融资占比上升），二是各渠道融资成本上升。
• 房企分化：两类房企融资指标有所改善，一是前期发展稳健、杠杆偏低的房企（如中海、保利、世茂、滨江）；二是前期发展激进、杠杆较高的房企（如泰禾、阳光城）。

融资收紧对房企的影响维度

1. 融资余额

• 整体趋势：TOP50房企有息负债余额环比增加6.5%，增速回落1个百分点。
• 变化趋势：
  • 6家房企有息负债余额减少，包括卓越、泰禾、佳源、万科、远洋和融信。
  • 4家房企有息负债余额环比增幅显著，分别为奥园（+34%）、融创（+32%）、新城控股（+26%）、福晟（+26%）。

2. 融资成本

• 总体上升：TOP50房企融资成本中位上升57bp至6.48%。
• 影响因素：
  • 规模越小，融资成本升幅越大。
  • 地方国企和民企融资成本升幅高于央企。
  • 杠杆越高，融资成本升幅越明显。
• 具体变化：
  • 时代、龙光、融创融资成本升幅最大，分别上升190bp、172bp、145bp。
  • 佳源、阳光城、滨江融资成本降幅最大，分别下降46bp、22bp、20bp。

3. 融资渠道

• 变化趋势：
  • 银行贷款和境内债券占比下降。
  • 海外债和非标融资占比上升。
• 具体变化：
  • 银行贷款占比中位下降，非国企降幅明显。
  • 海外债占比中位上升1.1个百分点至12.1%。
  • 非标融资占比中位基本持平于15.1%。

4. 增信结构

• 抵质押率上升：TOP50房企有息负债抵质押率中位上升1个百分点至61%。
• 变化趋势：
  • 55%的房企抵质押率上升，其中新城控股、首创置业、华夏幸福升幅最大。
  • 15家房企抵质押率下降，华发股份、首开股份、融信集团降幅最大。

5. 债务期限结构

• 改善趋势：1年内到期有息负债占比中位下降3个百分点至29%。
• 具体变化：
  • 72%的房企1年内到期债务占比下降。
  • 荣盛、滨江、华夏降幅最大，分别下降13%。
  • 融侨、佳源、福晟、阳光城增幅最大，分别为15%-18%。

风险提示

• 估算偏差：部分估算数据存在偏差。
• 政策超预期：房地产调控政策可能超预期。

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结论

融资收紧对房企产生多方面影响，但促使行业整体加杠杆放缓，债务结构有所改善。发展稳健、及时适应市场变化的房企将在未来的融资环境中更具优势。