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REITs市场分析总结

核心内容概览

2026年8月17日至21日期间，中证REITs全收益指数收于942.2点，较上周上涨1.18%。市场成交情绪回暖，日均成交额和成交量分别增长12.77%和17.52%，日均换手率上升至0.43%。截至8月21日，已上市交易的88只REITs总市值为2314亿元，其中流通市值为1301亿元。

产权REITs利差较上周收窄8bp至300bp，仍处于历史98%分位数，整体赔率较高。产业园区和仓储物流涨幅靠前，分别为3.71%和2.04%。本周共有70只REITs上涨，18只下跌，其中涨幅前五均为园区项目。

主要观点

1. 市场表现

   • 本周所有资产类型均上涨，产业园区涨幅最大。
   • 多个园区项目发布原始权益人增持计划，推动基金稳定发展。
   • 二级市场表现良好，部分高利差个券的配置价值逐步显现。

2. 土地续期政策的影响

   • 广州和上海已发布工商业用地续期指导意见，为REITs项目提供更明确的续期机制。
   • 上海续期政策以“以续期为常态、不续期为例外”为原则，覆盖多种用途的国有建设用地。
   • 土地续期政策有助于降低企业续期成本和发行成本，保障资产估值的公允性。
   • 土地剩余期限较短的项目可能因续期政策而重新评估其价值，尤其关注亦庄产业园、首农、物美消费、百联消费、首农商业等。

3. 一级市场供给情况

   • 已获批待发行的REITs项目增至7只，包括3只商业不动产和4只基础设施REITs。
   • 商业不动产方面，首批4只已上市，第二、第三批次共7只获准注册，拟募集规模约190亿元。
   • 光大安石商业、凯德商业和华住安住3只项目已获批但尚未启动询价，合计拟募集约97亿元。

4. 政策与市场联动

   • 国家金融监督管理总局发布《保险公司资产负债管理办法》，可能提升保险机构对红利资产的配置需求。
   • 土地续期政策的明确有助于提高市场信心，降低资产估值的不确定性。

关键信息

• 市场情绪回暖：日均成交额和成交量上升，换手率提高。
• 政策支持：上海和广州工商业用地续期政策的落地，为REITs项目提供支持。
• 项目估值影响：土地续期政策可能改善部分土地剩余期限较短项目的估值。
• 高利差项目：部分基本面良好的项目利差较高，具有配置价值。
• 供给增加：一级市场REITs供给增加，市场流动性有所提升。
• 分派率变化：部分REITs分派率有所提升，尤其是产业园区和商业不动产类。

重点关注项目

• 产业园区：亦庄产业园、临港创新产业园、金隅智造工场、南京建邺、重庆两江等。
• 商业不动产：华安百联消费、中信建投首农商业、华夏凯德消费等。
• 仓储物流：中航易商仓储、华泰宝湾物流、中金普洛斯等。

风险提示

• 公募REITs相关政策出现超预期调整。
• 基础设施项目经营风险。
• 资料来源及数据统计风险。