20140415-申万宏源-房地产行业_新机遇系列研究之一-京津冀迎_都市圈化_发展良机_19页_932kb

报告摘要

中国正在进入城镇化的高级阶段——都市圈化，京津冀地区正面临前所未有的发展机遇。未来十年，京津冀一体化将带来年均约0.5亿平方米的新增住房需求，相当于当前京津冀住宅销量的53%。地产行业将受益于土地资源升值、周边房价上涨以及新增需求，因此对京津冀地区的房地产企业持积极态度。

都市圈化是城市化的高级阶段
- 城市化率低于50%时，以“单一城市化”为主；
- 当城市化率在50%-70%之间时，进入“都市圈城市化”阶段，核心大城市带动周边中小城市协同发展；
- 城市化率超过70%后，进入“后城市化”阶段，城市化增速放缓。
日本城市化经验对京津冀的启示
- 日本在城市化率超过50%时，已进入都市圈化阶段，其都市圈具备强大的经济实力和快速的产业升级能力；
- 东京都市圈集中了全国68%的人口，GDP占比达1/3，服务业成为主要经济支柱；
- 日本都市圈在房地产市场波动中表现更稳健，资产安全性更高。
京津冀一体化的后发优势
- 区域间差距大：京津冀与长三角、珠三角相比，人均GDP和城均GDP差距显著，吸引新增投资；
- 区域内差距大：河北经济发展水平远低于北京、天津，将产生大量生活改善需求。
京津冀房地产需求潜力巨大
- 京津冀城镇化率仅为58.9%，远低于长三角（67.0%）和珠三角（67.4%）；
- 预计未来十年，京津冀城镇化率将提升至70%，年均新增住房需求约0.49亿平方米；
- 人口迁入、收入提升、改善需求将共同推动房地产市场需求增长。

年份	京津冀城镇人口（万人）	京津冀城市化率	长三角城镇人口（万人）	长三角城市化率	珠三角城镇人口（万人）	珠三角城市化率
2003	4020	43.5%	7458	54.1%	5309	59.23%
2012	6347	58.9%	10577	67.0%	7140	67.4%

公司名称	评级	股价（2014/4/14）	EPS（2012）	EPS（2013E）	EPS（2014E）	PE（2012）	PE（2013E）	PE（2014E）	RNAV	P/RNAV	PB
万科A	买入	7.93	1.14	1.37	1.64	7	6	5	14.3	0.56	1.28
保利地产	买入	8.07	1.18	1.51	1.89	7	5	4	13.8	0.58	1.26
招商地产	增持	18.71	1.93	2.45	3.03	10	8	6	27.6	0.68	1.20
华夏幸福	买入	30.18	1.35	2.05	2.87	22	15	11	30.0	1.01	6.48
荣盛发展	增持	12.40	1.13	1.55	2.02	11	8	6	11.2	1.11	2.40
首开股份	增持	5.11	0.72	0.57	1.04	7	9	5	20.0	0.26	0.86
外高桥	买入	29.07	0.44	0.58	1.08	67	50	23	35.1	0.83	5.17
浦东金桥	增持	10.89	0.36	0.46	0.48	30	24	23	15.0	0.73	2.27