上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2025年半年度报告总结
核心内容概述
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（股票代码：600663，简称：陆家嘴；B股代码：900932，简称：陆家B股）在2025年上半年围绕“十四五”规划和国企改革深化提升行动，坚持“稳中求进”总基调，聚焦城市综合开发与服务、特色金融服务、商旅服务三大核心主业，推动企业向“高质量运营服务”转型，提升核心竞争力和经营效益。
主要观点
- 公司战略定位：服务浦东产业资源配置与能级提升，推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型。
- 业务发展：持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇等区域的开发与运营，优化商业地产租售业务。
- 金融板块：落实“稳经营、促转型、控风险”战略，优化持牌机构发展格局，探索新的业务模式和盈利增长点。
- 商旅服务：打造特色商旅生态，优化商业业态组合，深化文化IP与空间融合，提升消费场景与市场影响力。
- 社会责任：履行国有企业责任与担当，助力浦东新区打造社会主义现代化建设引领区和国际化一流营商环境。
关键信息
一、公司业务情况
1. 主要物业经营情况
| 物业类型 |
总建筑面积（平方米） |
成熟物业建筑面积（平方米） |
期末出租率 |
平均租金（元/平方米/天） |
| 主要办公物业 |
2,445,002（上海）<br>64%（天津） |
2,002,865（上海）<br>1,327,106（天津） |
77%（上海）<br>64%（天津） |
7.39（上海）<br>2.8（天津） |
| 高品质研发楼 |
327,106 |
327,106 |
84% |
5.58 |
| 主要商业物业 |
776,287 |
499,802 |
92%（上海）<br>88%（天津） |
7.88（上海）<br>2.24（天津） |
| 租赁住宅物业 |
134,479 |
17,996 |
97% |
2.44 |
| 酒店物业 |
273,876 |
194,922 |
69% |
866元/间/夜 |
2. 主要住宅销售情况
| 项目名称 |
1-6月可售面积（平方米） |
1-6月签约面积（平方米） |
项目总可销面积（平方米） |
项目累计签约面积（平方米） |
去化率 |
| 川沙锦绣云澜 |
44,199 |
19,289 |
121,210 |
96,300 |
79% |
| 世纪前滩·天御 |
1,330 |
749 |
68,564 |
67,983 |
99% |
| 世纪前滩·天汇 |
5,021 |
1,819 |
39,404 |
36,202 |
92% |
| 世纪臻邸 |
2,597 |
581 |
4,341 |
2,322 |
53% |
| 陆家嘴太古源源邸（第一批） |
1,302 |
557 |
17,088 |
16,342 |
96% |
| 陆家嘴太古源源邸（第二批） |
19,020 |
17,907 |
19,020 |
17,907 |
94% |
| 合计 |
73,469 |
40,902 |
269,627 |
237,056 |
- |
二、财务表现
| 项目 |
本报告期（元） |
同比变化（%） |
| 营业收入 |
6,597,644,522.17 |
+33.91 |
| 利润总额 |
1,607,021,649.13 |
+22.22 |
| 归属于上市公司股东的净利润 |
815,355,326.80 |
-7.87 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 |
828,045,109.67 |
-6.67 |
| 经营活动产生的现金流量净额 |
4,734,939,611.84 |
+96.98 |
| 归属于上市公司股东的净资产 |
24,914,822,849.11 |
+1.20 |
| 总资产 |
167,667,228,386.60 |
+4.35 |
三、非经常性损益
| 非经常性损益项目 |
金额（元） |
说明 |
| 非流动性资产处置损益 |
-5,026.53 |
子公司处置非流动资产损失 |
| 政府补助 |
5,946,914.09 |
政府扶持资金、金融业扶持基金等 |
| 公允价值变动损益 |
-19,130,707.07 |
非金融业务持有的其他非流动金融资产公允价值变动损失 |
| 对外委托贷款取得的损益 |
3,154,219.10 |
子公司对外提供财务资助产生的利息收入 |
| 其他营业外收入和支出 |
-9,695,361.85 |
赔偿及罚款支出、公益性捐赠等 |
| 合计 |
-12,689,782.87 |
- |
四、经营情况分析
2025年上半年公司实现营业收入65.98亿元，其中房地产业务收入58.07亿元，金融业务收入7.91亿元，归属于上市公司股东的净利润8.15亿元。公司持续优化商业地产租售业务，提升产品品质和运营效率，加强客户关系管理，构建“陆家嘴大朋友圈”生态共同体。
五、资产与负债情况
| 项目 |
期末账面价值（元） |
占总资产比例（%） |
变动比例（%） |
说明 |
| 货币资金 |
9,904,850,508.38 |
5.91 |
+31.23 |
公司经营活动现金流入增加 |
| 交易性金融资产 |
4,680,770,179.51 |
2.79 |
+38.34 |
子公司爱建证券增加债券投资 |
| 预付款项 |
283,684,908.00 |
0.17 |
-88.96 |
子公司戎邑置业竞得土地，计入存货 |
| 其他权益工具投资 |
1,413,283,788.17 |
0.84 |
+75.64 |
子公司陆家嘴信托增加以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 |
| 固定资产 |
6,290,134,779.37 |
3.75 |
+81.25 |
张江希尔顿酒店于2025年3月投入运营，转入固定资产 |
| 投资性房地产 |
27,554,574,031.22 |
- |
- |
抵押取得借款 |
| 子公司股权 |
928,601,688.56 |
- |
- |
质押取得借款 |
| 存货 |
23,417,880,285.46 |
- |
- |
抵押取得借款 |
| 应收账款 |
33,007,564.50 |
- |
- |
质押取得借款 |
六、投资状况分析
| 被投资公司 |
投资额（万元） |
投资方式 |
说明 |
| 东翌置业 |
120,000 |
现金增资 |
2023年11月，东翌置业注册资本金由95亿元增加至115亿元，公司按持股比例增资12亿元，已支付全部对价 |
| 翌江酒店 |
100 |
实缴出资 |
2024年8月注册成立，注册资本100万元，实缴出资100万元 |
| 戎邑置业 |
10,500 |
实缴出资 |
2024年11月注册成立，注册资本38亿元，实缴部分出资10.5亿元 |
| 陆家嘴公宇 |
630 |
现金收购 |
陆金发以现金方式收购陆家嘴公宇70%股权，对价为630万元，已支付全部对价，完成工商登记 |
重要提示
- 公司董事会、监事会及高级管理人员保证报告内容真实、准确、完整。
- 公司未涉及利润分配预案、存在被控股股东非经营性占用资金、违反规定决策程序对外提供担保等事项。
- 报告中涉及的未来计划和发展战略属于前瞻性陈述，不构成对投资者的实质承诺。
- 公司已在报告中详细披露了可能存在的相关风险。
总结
公司2025年上半年在政策支持与市场机遇下，稳步推进“十四五”规划及国企改革任务，强化三大核心主业，提升运营服务质量，优化资产结构，强化公司治理，推动高质量发展。同时，公司注重投资者关系管理，积极实施现金分红政策，为股东创造长期价值。整体来看，公司运营稳健，业务发展态势良好，具备较强的竞争力和可持续发展潜力。
