深度报告-2026-06-30-中银国际-房地产行业第26周周报_新房成交同比降幅扩大_二手房成交同比由负转正_住建部提及智能建造工作在城市更新的运用_30页_4mb

房地产行业第26周周报总结（2026年6月20日-6月26日）

核心内容概览

本周房地产行业新房与二手房市场表现出现分化。新房成交面积环比涨幅扩大，但同比降幅也扩大；二手房成交面积同环比均由负转正，显示市场有所回暖。新房库存面积和套数均呈现同比下降趋势，但去化周期环比上升。土地市场整体表现低迷，成交量和价格均环比、同比下跌，但部分城市住宅类用地价格同比有所回升。房企融资情况有所改善，债券发行量同比上涨，但环比下降。板块相对收益上升，PE下降。

主要观点

• 新房市场：新房成交面积环比上升，但同比降幅扩大，表明市场整体仍处于下行压力中。一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-11.5%、-14.5%、-7.4%，其中一线城市同比降幅较大。
• 二手房市场：二手房成交面积同环比均由负转正，显示出市场逐步回暖。一线城市二手房成交面积同比增速收窄，但二、三线城市同比增速显著提升。
• 库存情况：新房库存面积和套数同环比均下降，但去化周期环比上升，显示库存压力有所缓解。一线城市新房去化周期同比降幅较大，三四线城市去化周期同比略有上升。
• 土地市场：百城土地市场同环比量价均跌，住宅类用地价格和成交量表现相对较好。一、二、三线城市土地溢价率均下降，显示市场热度不足。
• 融资情况：房企国内债券发行量环比下降，但同比大幅上涨，显示房企融资能力有所改善。净融资额为13.7亿元，板块整体融资环境有所宽松。
• 板块表现：房地产行业绝对收益为-0.8%，较上周上升1.0个百分点；相对沪深300收益为0.7%，较上周上升5.9个百分点。板块PE为10.17X，较上周下降0.69X。

关键信息

一、新房成交情况

• 成交套数：47城新房成交套数为3.3万套，环比上升41.9%，同比下降3.7%。
• 成交面积：新房成交面积为347.0万平方米，环比上升30.0%，同比下降11.2%。
• 城市分化：一线城市新房成交面积同比降幅较大（-11.5%），二线城市降幅扩大（-14.5%），三四线城市降幅收窄（-7.4%）。

二、二手房成交情况

• 成交套数：23城二手房成交套数为2.7万套，环比下降8.1%，同比上升4.0%。
• 成交面积：二手房成交面积为246.7万平方米，环比上升8.0%，同比上升2.2%。
• 城市分化：一线城市二手房成交面积同比增速收窄（0.3%），二、三线城市增速明显提升（3.4%、3.1%）。

三、库存情况

• 新房库存套数：13城新房库存套数为75.3万套，环比下降0.5%，同比下降10.9%。
• 新房库存面积：13城新房库存面积为7394.6万平方米，环比下降0.2%，同比下降9.0%。
• 去化周期：13城新房去化周期为17.4个月，环比上升1.1个月，同比下降3.0个月。一线城市去化周期同比降幅较大（-3.5个月），三四线城市去化周期同比略有上升（-2.2个月）。

四、土地市场情况

• 土地成交面积：百城全类型土地成交规划建筑面积为795.0万平方米，环比下降1.7%，同比下降50.0%。
• 土地成交总价：百城土地成交总价为141.7亿元，环比下降12.7%，同比下降75.3%。
• 楼面均价：百城土地楼面均价为1782.1元/平，环比下降11.2%，同比下降50.6%。
• 溢价率：百城土地溢价率为1.9%，环比下降2.5个百分点，同比下降0.5个百分点。

五、政策动态

• 住建部：倪虹部长在长沙调研时强调推进“四好”建设，加快智能建造在城市更新中的应用。
• 地方政策：多个城市发布城市更新计划，如海南计划投资1400亿元进行城市更新，重庆计划改造600个老旧小区。

六、投资建议

• 短期机会：核心城市的稀缺地段高质量产品仍有潜力。
• 长期关注：二手房价格企稳是长期改善的关键。
• 关注企业：
  • 开发类公司：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
  • 政策受益类公司：新城控股、我爱我家。
  • 商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

七、风险提示

• 政策出台不及预期。
• 销售与房价持续下行。
• 市场信心修复不及预期。

行业动态

重点城市土地出让

• 北京：大兴区、朝阳区等土地挂牌，部分地块起始价较高。
• 上海：徐汇区旧住房拆除重建项目竣工交付，采用模块化建造技术。
• 广州：白云区住宅用地容积率降至近十年最低。
• 重庆：计划改造600个老旧小区，推动“好房子”项目。
• 杭州：住宅用地法拍流拍，刷新起拍价纪录。
• 深圳：光明区住宅用地起拍楼面价高达4.4万元/平方米，溢价率高。
• 厦门：6幅地块成功出让，由央国企及联合体竞得。
• 郑州：城中村改造宅地以底价成交。
• 成都：多个地块成功出让，部分地块由联合体竞得。

板块表现回顾

• 上证指数：收于4027点，较上周下降1.5%。
• 房地产行业绝对收益：-0.8%，较上周上升1.0个百分点。
• 房地产行业相对沪深300收益：0.7%，较上周上升5.9个百分点。
• A股涨幅前三位：新城控股、保利发展、万科A。
• A股跌幅前三位：招商蛇口、滨江集团、华侨城A。
• 港股涨幅前三位：美的置业、融创中国、建发国际集团。
• 港股跌幅前三位：龙湖集团、碧桂园、越秀地产。

重点公司公告

高管变动

• 绿地控股：副总裁陆新畲先生辞任，任虎、薛明辉担任执行总裁。
• 富力地产：李思廉、张辉等担任执行董事，张琳、李海伦担任非执行董事。
• 德信服务集团：张伟贤担任独立非执行董事。
• 彩生活：高管职位调整，包括非执行董事和独立非执行董事。
• 阳光100中国：高管职位调整。
• 永升服务：张伟聪辞任独立非执行董事，林中等担任执行董事。
• 中国海外发展：高管职位调整。
• 城建发展：许禄德辞任董事会秘书。
• 华远控股：张全亮辞去董事会董事职务。

股权变动

• 陆家嘴：通过国有股份无偿划转方式转让股份。
• 张江高科：向浦东新区国资委划转股份。
• 浦东金桥：向浦东新区国资委划转股份。
• 新城控股：控股股东股份被质押。
• 深深房A：拟减持股份。
• 绿城服务：发布购股权计划。
• 国创高新：回购股份并接受财务资助。
• 港龙中国地产：发布购股权计划。
• 万通发展：解除部分股份质押。

其他重要公告

• 华润置地：与银行签订定期贷款融资。
• 招商蛇口：发行公司债券。
• 绿地控股：新增诉讼并结案。
• 保利发展：发行可转换公司债券。
• 大悦城：主体信用等级维持AAA。
• 天地源：申请开发贷款。
• 滨江集团：竞得杭州市住宅用地。
• 市北高新：出售房产及停车位。

结论

房地产行业在本周呈现分化趋势，新房市场整体仍处于下行压力，而二手房市场有所回暖。土地市场持续低迷，但部分城市住宅类用地价格有所回升。房企融资环境有所改善，但整体仍面临较大压力。政策层面持续强调稳定市场和城市更新，部分房企已出现结构性改善，未来有望受益于政策支持和市场复苏。投资者应关注核心城市优质项目及政策受益企业，同时警惕市场信心修复不及预期等风险。