同策房产咨询-全国主要城市房地产市场商品住宅库存分析_17页_5mb

2016年4月全国库存市场月报总结

核心内容

2016年3月，全国38个监测城市商品住宅库存总量跌破30000万平米大关，达到29884万平米。库存环比和同比分别下滑4.48%和12.54%，创2014年4月以来新低。这表明全国房地产市场去库存效果显著，但各线城市的表现差异明显，需区别对待。

主要观点

• 全国市场：在政策利好（如“330新政”、降息降准、降契税）的推动下，楼市呈现“亢奋”状态，成交量大幅上升，库存快速下降。
• 一线城市：库存量持续下滑，存销比维持在合理区间，但政策透支了市场需求，未来走势将趋于理性。
• 二线城市：存销比处于合理区间，但部分热点城市因政策调控和供应短缺，房价上涨压力较大。
• 三四线城市：库存压力依然较大，存销比远高于合理区间，稳价走量仍是主要策略。

关键信息

一、全国库存总量

• 总量：截至2016年3月底，全国38个监测城市商品住宅库存余量为29884万平米，环比、同比分别下降4.48%和12.54%。
• 趋势：自去年10月起，库存开始同比下滑，3月为降幅最大。
• 城市分布：
  • 一线城市库存余量为2944万平米，环比、同比分别下降6.07%和18.31%。
  • 二线城市库存余量为16154万平米，同比下滑15.65%。
  • 三四线城市库存余量为10786万平米，环比、同比分别下降1.83%和5.48%，跌至2014年9月以来新低。

二、监测城市库存走势

（一）库存明细

• 存量前十城市：威海、武汉、长沙、重庆、南京、苏州、成都、福州、西安、天津。
• 趋势：7个城市库存出现环比下滑，其中南京和重庆降幅最大，分别为18.63%。
• 个别城市：南平、三明、东营、南昌、威海库存出现环比上扬，但增幅均低于2%。

（二）环比增长、下滑情况

• 最大降幅：南京和重庆库存环比分别下滑18.63%。
• 一线城市：北上广深库存环比分别下降4.04%、12.09%、1.95%、5.44%。
• 市场现象：一线城市楼市“亢奋”，成交量暴涨，部分城市因政策预期提前释放需求。

（三）同比增长、下滑情况

• 同比下滑城市：30个城市库存同比下滑，其中苏州、南京、重庆、杭州降幅最大，分别为54.27%、42.05%、40.43%、42.64%。
• 同比上升城市：运城、三明、莆田、呼和浩特、威海、长沙、北海、深圳，其中运城增幅最大。
• 政策影响：苏州、南京、重庆等城市出台限价政策，导致开发商捂盘惜售，库存快速下降。

三、存销比走势

（一）全国存销比

• 存销比：13.98个月，处于合理区间，较上月环比上升11个百分点，同比下滑44%。
• 趋势：存销比已连续11个月同比下滑，本月降幅为近5个月最大。

（二）一线监测城市存销比

• 存销比：8.53个月，持续低位徘徊。
• 城市情况：上海存销比5.76个月，连续5个月低于合理范围；深圳存销比7.06个月，处于低位运行。
• 政策影响：上海新政导致市场成交量下滑，深圳因投资性需求高企，价格涨幅明显。

（三）二线监测城市存销比

• 存销比：11.65个月，处于合理区间。
• 城市表现：
  • 苏州、南京、重庆存销比分别为3.0个月、3.0个月、5.78个月，均低于8个月，存在房价上涨压力。
  • 大连存销比36.17个月，高于合理范围；呼和浩特存销比75.68个月，库存压力巨大。
• 政策影响：部分二线城市出台限价政策，抑制房价过快上涨，但短期内量价上扬趋势可能被遏制。

（四）三四线监测城市存销比

• 存销比：26.50个月，远高于合理区间。
• 城市表现：
  • 威海、锦州存销比分别为256.55个月和107.16个月，库存压力较大。
  • 7个城市库存环比上升，其中锦州、焦作增幅较大。
  • 15个城市库存同比下滑，大同、舟山、惠州等城市下滑幅度超过60%。
• 政策影响：政府通过去库存政策刺激需求，但市场基本面未变，稳价走量仍是主线。

数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部。
• 数据说明：
  • 商品住宅数据包含保障房。
  • 存销比为近3个月销售平均面积计算。
  • 一线城市不含保障房，三四线城市包含保障房。

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