20170902-财富证券-房地产行业8月份行业跟踪_调控持续不放松_成交投资冷淡_11页_893kb

行业点评报告总结 - 房地产

核心内容

本报告为财富证券于2017年9月2日发布的房地产行业点评报告，重点分析了8月份房地产行业的市场表现、成交数据、存销比变化、投资数据及政策影响，并对行业走势做出判断。

主要观点

• 市场表现：房地产板块（申万）8月单月涨幅为0.22%，相比7月略有提升，但仍跑输大盘，排名申万28个一级行业第27位。1-8月累计涨幅为-0.83%，远低于大盘。
• 板块分化：房地产开发Ⅱ（申万）涨幅0.09%，园区开发Ⅱ（申万）涨幅2.35%，显示子板块之间存在明显分化。
• 成交数据：8月30大中城市商品房成交套数和面积同比分别下降38.92%和40.69%，跌幅较上月略有扩大。三线城市跌幅有所收窄，但一线城市跌幅远高于二三线城市。
• 存销比上升：10大城市商品房存销比（套数）上升至7.93个月，（面积）上升至9.03个月，销售情况持续冷淡。一线城市存销比（面积）上升最快，达8.72个月。
• 投资数据：1-7月房地产开发投资完成额增速下降至7.90%，土地购置面积同比增长11.10%，土地购置费用同比增长16.10%，平均地价同比上涨26.92%。三线城市土地成交价款同比增速仍处于高位。
• 政策影响：政策持续推进租售并举，支持租赁市场发展。一线城市政策效果明显，部分城市已开始实施“租售同权”政策，但实际影响有限。上海、杭州等城市推出住房租赁相关措施，如智慧住房租赁监管平台和租赁住房用地供应。

关键信息

一、行情回顾

• 8月涨幅：房地产板块（申万）8月涨幅0.22%，排名27位，环比下降11位。
• 板块表现：
  • 房地产开发Ⅱ（申万）涨幅0.09%，提升0.45个百分点。
  • 园区开发Ⅱ（申万）涨幅2.35%，提升1.59个百分点。
• 市净率：房地产板块整体市净率2.08X，相比A股折价4.32%。园区开发Ⅱ市净率3.25X，对A股溢价49.76%。
• 个股表现：
  • 涨幅前十以中报业绩良好的股票为主，如京汉股份、万业企业等。
  • 跌幅前十以中报不及预期或7月涨幅过高股票为主，如华联控股、中天金融等。

二、行业数据跟踪

（一）8月成交同比下滑环比分化

• 成交数据：8月30大中城市商品房成交套数和面积同比分别下降38.92%和40.69%。
• 环比变化：成交套数环比增速3.57%，提升14.77个百分点；成交面积环比增速3.92%，提升16.67个百分点。
• 城市差异：三线城市环比上升幅度远大于一二线城市，显示市场热度向三线城市转移。

（二）8月存销比全面上升

• 存销比数据：10大城市商品房存销比（套数）上升至7.93个月，（面积）上升至9.03个月。
• 城市表现：一线城市存销比（面积）上升最快，达8.72个月；二线城市存销比（面积）上升至9.19个月。
• 市场预期：传统销售旺季“金九银十”即将到来，若房企采取“以价换量”策略，存销比可能有所回落。

（三）7月投资增速仍下降

• 开发投资：1-7月房地产开发投资完成额增速为7.90%，较6月下降0.6个百分点。
• 土地市场：7月土地购置面积同比增长11.10%，土地购置费用同比增长16.10%，平均地价同比上涨26.92%。
• 资金来源：房地产开发资金同比增长9.70%，其中国内贷款增速下降，自筹资金降幅收窄，其他资金来源增速下滑。

三、行业述评

• 价格走势：70个大中城市新建住宅价格指数同比增速连续下滑，处于“涨得慢”阶段，预计下半年可能进入“略有回调”阶段。
• 城市差异：三线城市价格指数上涨势头不减，一线城市同比增速已跌至个位数。
• 政策影响：调控政策持续不放松，价格滞后效应开始显现，行业维持“中性”评级。
• 投资建议：
  • 推荐优质资源型龙头：招商蛇口、保利地产。
  • 推荐布局强三线的城市：中天金融、华夏幸福。
  • 推荐住房租赁相关标的：世联行。

四、风险提示

• 政策风险：房地产政策调控加码升级，行业整体盈利能力下降。
• 市场风险：销售和投资持续低迷，市场预期不明确。

投资评级系统说明

• 推荐：股票价格超越大盘10%以上。
• 谨慎推荐：股票价格超越大盘幅度为5%-10%。
• 中性：股票价格相对大盘变动幅度为-5%-5%。
• 回避：股票价格相对大盘下跌5%以上。

免责声明

• 本报告信息来源于公开资料，准确性、完整性或可靠性不作保证。
• 报告仅供内部客户参考，不构成任何投资建议。
• 投资者应自行关注信息更新，谨慎决策。

附录

• 相关研究报告：

  • 房地产行业深度报告：房地产周期梳理暨后续走势展望，2017-08-04
  • 房地产业7月点评报告：投资继续下滑，住房租赁掀新热点，2017-08-04

• 图表目录：

  • 图表1：房地产板块与大盘涨跌幅
  • 图表2：房地产板块与A股PB估值
  • 图表3：房地产板块月涨幅前十个股
  • 图表4：房地产板块月跌幅前十个股
  • 图表5：30大中城市商品房成交套数同比增速
  • 图表6：30大中城市商品房成交面积同比增速
  • 图表7：30大中城市商品房成交套数环比增速
  • 图表8：30大中城市商品房成交面积环比增速
  • 图表9：10大城市商品房存销比（套数）
  • 图表10：10大城市商品房存销比（面积）
  • 图表11：12个城市住宅库存去化率（周）
  • 图表12：房地产开发投资增速
  • 图表13：房地产开发资金增速
  • 图表14：房屋施工、新开工、竣工面积增速
  • 图表15：住宅施工、新开工、竣工面积增速