20260901-开源证券-大悦城-000031.SZ-公司信息更新报告_购物中心表现稳健_开发结转毛利率承压_4页_880kb

大悦城（000031.SZ）公司信息更新报告总结

核心内容概览

大悦城在2026年中报中展现出购物中心业务的稳健增长，尽管受到开发业务拖累导致整体业绩亏损，但其核心商业板块仍保持良好态势。公司维持“买入”投资评级，预计未来两年业绩将实现显著反弹。

主要观点

• 购物中心表现稳健：2026年上半年，公司购物中心销售额达到234.02亿元，同比增长6.4%；客流同比增长15.5%，平均出租率保持在93.0%。目前在营商场37个，合计约388万平方米；在建筹备商场7个，约82万平方米。
• 开发业务拖累整体业绩：公司2026年上半年实现营业收入122.3亿元，同比减少19.71%；归母净利润亏损7.23亿元，同比由盈转亏。主要原因是开发业务结算毛利率降至12.50%，同比下降18.64个百分点。
• 财务状况改善预期：公司计划申报商业不动产REITs，有望进一步改善现金流和资产结构。上半年综合融资成本降至3.11%，较年初下降43个基点。此外，公司通过资产处置获得收益，如三亚亚龙湾土地被政府有偿收回，税后归母贡献约1.15亿元。
• 盈利预测：预计2026-2028年公司归母净利润分别为-5.8亿、2.8亿、9.9亿，EPS分别为-0.13元、0.07元、0.23元。当前股价对应2027-2028年PE估值分别为34.5倍和9.9倍，显示出未来盈利改善的潜力。

关键信息

财务数据概览

财务指标变化

• 毛利率：从21.8%（2024A）逐步回升至29.1%（2028E）。
• 净利率：由-7.2%（2024A）改善至5.2%（2028E）。
• ROE：从-6.2%（2024A）回升至3.8%（2028E）。
• 资产负债率：从76.7%（2024A）下降至68.3%（2028E）。
• 净负债比率：从106.0%（2024A）降至57.7%（2028E）。

现金流与负债情况

• 现金净增加额：2026年预计现金净增加额为14462百万元，2028年为17124百万元。
• 有息负债：截至2026年上半年，公司有息负债约674亿元，其中银行贷款515.8亿元，中票50亿元，公司债108亿元。
• 合同负债：较年初下降38.4%，反映结算蓄水池快速收缩。

风险提示

• 拿地不及预期
• 消费复苏不及预期
• 存货减值风险

结论

尽管2026年上半年大悦城因开发业务结算毛利率大幅下滑导致整体业绩亏损，但购物中心业务表现稳健，销售额与客流双增长。公司正通过申报商业不动产REITs、优化融资结构等方式改善财务状况，未来盈利有望显著回升。基于其业务转型和财务优化策略，公司维持“买入”评级。