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房地产行业跟踪报告总结：城市更新或将提速

核心内容

2026年，中国房地产行业在政策层面迎来一系列重要调整与推动，尤其是城市更新相关政策的出台与执行，标志着行业从增量扩张向存量提质转变。住建部、发改委、财政部联合印发《城市更新统计调查制度》，强调统计数据的准确性与及时性，为城市更新工作的规范化和系统化提供了制度保障。与此同时，多个核心城市密集发布城市更新相关规划与政策，推动城市更新项目加速落地。

主要观点

1. 政策推动城市更新提速

• 制度保障：住建部等三部门联合印发《城市更新统计调查制度》，要求做到“应统尽统、不重不漏”，确保数据真实、准确、及时、可靠。
• 城市行动：
  • 北京：2026年2月发布《2026第一批城市更新计划项目清单》，首批项目1321个，计划投资1049.5亿元。
  • 上海：2025年10月集中推介59个城中村改造项目，占地近3万亩，前期投资达2100亿元；2026年3月出台《2026年上海城市更新规划资源行动方案》，强调“三师”联创机制。
  • 广州：2025年11月召开城市更新发展大会，推介102个项目，总投资约8077亿元；2026年7月召开城市工作会议，上半年固定资产投资完成1209亿元（同比增长33%）。
  • 深圳：2026年2月召开城市更新工作现场推进会，3月印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，推动“法制化、市场化”管理。

2. 城市更新推动行业转型

• 行业阶段转变：我国城市发展已进入存量提质增效阶段，重点城市通过城市更新改善中心城区面貌，提升城市品质与二手存量房价值。
• 住房消费升级：住房与物业服务被纳入“大宗耐用商品消费”范畴，对房屋与服务品质提出更高要求。
• 品牌价值凸显：地产开发商和物业服务商的品牌影响力、用户美誉度、产品竞争力成为关键考量指标。

关键信息

• 政策背景：2026年开年《求是》刊文稳定行业预期，多地启动旧房收购“以旧换新”计划，政策宽松持续推进。
• 规划支持：5月15日国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》，7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，明确住房消费作为重点。
• 高层关注：7月15日，习近平总书记考察上海城市更新项目，强调党中央对城市工作的高度重视。
• 经济政策：7月30日中共中央政治局会议提出“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，以稳定房地产市场。

风险提示

• 政策风险：房地产行业政策宽松推进不及预期。
• 市场风险：市场需求不及预期、房价下行超预期。
• 企业风险：房地产企业信用风险、项目竣工不及预期、多元化业务经营不佳。
• 物业风险：物业服务企业面临人工成本刚性上涨、增值服务拓展、关联方依赖及外包风险等。

总结

2026年，城市更新成为房地产行业的重要发展方向。政策支持、数据规范、市场导向共同推动城市更新加速落地，带动房地产有效投资增长。随着住房消费纳入大宗消费范畴，行业竞争将更加聚焦于品牌、品质与服务。然而，行业仍面临多重风险，需关注政策执行力度、市场需求变化及企业运营能力。