20260804-光大证券-_房地产_地产行业逐步趋稳_置换链条逐步启动_光大地产板块及重点公司跟踪报告_何缅南_2页_273kb

房地产行业跟踪报告总结

核心内容概述

本报告由光大证券研究所发布，主要分析了2026年房地产行业的整体趋势、政策动向及市场表现。报告指出，房地产行业逐步趋稳，城市更新和居民购房置换链条开始启动，新房销售边际出现积极信号。同时，报告也对公募基金在房地产行业的持仓情况及行业面临的风险进行了评估。

主要观点

1. 政策支持持续发力，稳定房地产市场预期

• 政策背景：7月30日中共中央政治局会议强调“稳定房地产市场”，并指出要“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，充分发挥存量政策效能。
• 政策动向：
  • 2026年初《求是》集中刊文稳定房地产行业预期；
  • 2月多地启动旧房收购“以旧换新”政策，明显提速；
  • 5月15日国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》（2026-2030年）；
  • 7月13日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，明确提出“促进大宗耐用商品消费”，将住房消费纳入其中；
  • 7月15日习总书记考察上海城市更新项目，强调党中央高度重视城市工作。
• 行业影响：城市发展已转向存量提质增效阶段，部分重点城市通过城市更新行动提升了中心城区面貌，增强了二手存量房的内涵价值。同时，住房消费和物业服务被纳入大宗耐用商品消费范畴，对房屋品质和物业服务提出了更高要求。

2. 房地产市场逐步趋稳，置换链条启动

• 二手房市场表现：截至2026年7月31日，15城二手房累计成交76万套，同比增长5%。其中，北京、上海、苏州、佛山等城市表现尤为突出。
  • 北京：10.8万套（+6%）
  • 上海：17.0万套（+14%）
  • 苏州：6258套（+26%）
  • 佛山：6117套（+21%）
• 新房市场边际改善：2026年7月，20城新房合计成交5.7万套（+0.2%），部分城市新房销售出现显著增长：
  • 深圳：2084套（+45%）
  • 杭州：2044套（+86%）
  • 宁波：1868套（+192%）
  • 苏州：1611套（+33%）
  • 佛山：2287套（+5%）

3. 公募基金持仓情况

• 持仓数据：截至2026年Q2，公募基金持有房地产股票（证监会行业）总市值为276亿元，占净值比例0.07%，占股票投资市值比例0.31%。
• 对比分析：相比2026年Q1，房地产股票持仓市值下降89亿元，占净值比例下降0.03个百分点，占股票投资市值比例下降0.14个百分点。
• 行业配置：房地产行业在公募基金中的配置仍低于标准行业配置比例，低配幅度为0.53个百分点，较Q1有所收窄。

关键信息

• 政策导向：房地产行业受到多项政策支持，包括城市更新、以旧换新、消费扩大等，政策宽松持续推进。
• 市场表现：二手房成交活跃，部分城市新房销售出现增长，显示市场置换链条逐步启动。
• 基金配置：公募基金对房地产行业的配置仍处于较低水平，但有所回升。
• 风险提示：
  • 政策宽松推进不及预期；
  • 市场需求不及预期；
  • 房价下行超预期；
  • 房地产企业信用风险；
  • 项目竣工不及预期；
  • 多元化业务经营不佳；
  • 物业服务企业面临人工成本刚性上涨、增值服务拓展、关联方依赖、外包等风险。

总结

2026年房地产行业在政策支持下逐步趋稳，城市更新和居民购房置换链条的启动带动了二手房市场的活跃和新房销售的边际改善。然而，行业整体仍面临多重风险，包括政策执行力度、市场需求变化、房价走势、企业信用及物业服务企业的运营挑战。公募基金对房地产行业的配置仍低于标准水平，但有所回升，显示出市场信心的逐步恢复。