20260516-国盛证券有限责任公司-房地产开发C-REITs周报—供给增加二级震荡_首批4只商业不动产REITs即将询价_11页_917kb

报告摘要

本周房地产开发市场整体表现偏弱，C-REITs二级市场呈现回调行情，多个板块出现下跌。首批4只商业不动产REITs即将进入询价阶段，预计6月集中上市。同时，部分板块如数据中心表现相对活跃，成交量和换手率较高。

REITs指数表现：本周中证REITs全收益指数下跌2.15%，中证REITs（收盘）指数下跌2.21%。本年全收益指数跌幅为1.97%，收盘指数跌幅为3.60%。
市场整体趋势：二级市场整体回调，其中仓储物流和产业园区板块跌幅较大，而生态环保和数据中心板块跌幅较小。
商业不动产进展：首批4只商业不动产REITs即将集中询价，分别为汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船REIT和中金唯品会商业REIT，预计6月上市。
板块表现差异：数据中心板块交易活跃度最高，日均成交量和换手率均优于其他板块。仓储物流和产业园区板块则面临较大回调压力。
估值表现：部分REITs的中债IRR表现优异，如中金安徽交控REIT（11.7%）、平安广州广河REIT（11.4%）、中金湖北科投光谷REIT（10.2%）。P/NAV方面，嘉实物美消费REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.6）、华夏安博仓储REIT（1.6）处于前列。
投资建议：
1. 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，特别是高能级城市的消费项目和高速及IDC类资产。
2. 保障房等弱周期资产已被市场认可，但价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。
3. 我国REITs扩募与新发并行，建议关注资产储备充足、项目优质的原始权益人。

指数名称	指数类型	现价	当日涨跌幅	本周涨跌幅	本月涨跌幅	近一月涨跌幅	本年涨跌幅	近一年涨跌幅
上证综指	股票指数	4135.4	-1.02%	-1.07%	0.56%	2.70%	4.20%	21.49%
深证成指	股票指数	15561.4	-1.17%	-0.02%	3.00%	6.29%	15.06%	50.29%
沪深300	股票指数	4859.6	-1.12%	-0.25%	1.09%	3.37%	4.96%	23.24%
中证REITs（收盘）	基金指数	750.6	-0.53%	-2.21%	-2.23%	-3.99%	-3.60%	-12.40%
中证REITs全收益	基金指数	989.9	-0.48%	-2.15%	-2.09%	-3.13%	-1.97%	-7.76%

二级市场回调：本周C-REITs二级市场整体回调，平均单只REIT市值约27亿元，8只上涨，73只下跌，周均涨幅为-2.16%。
板块表现：
- 仓储物流：周涨幅为-2.55%。
- 产业园区：周涨幅为-3.84%。
- 保障房：周涨幅为-1.54%。
- 交通基础设施：周涨幅为-1.6%。
- 能源基础设施：周涨幅为-1.67%。
- 生态环保：周涨幅为-0.1%。
- 消费基础设施：周涨幅为-1.43%。
- 水利设施：周涨幅为-0.65%。
- 数据中心：周涨幅为-0.25%。

REIT名称	底层资产	询价区间（元/份）	发售总额（亿份）	份额结构	询价时间
汇添富上海地产商业REIT	上海黄浦鼎保大厦项目、鼎博大厦项目	3.464-4.234	10	战略配售70%，网下21%，公众9%	2026-05-21
中信建投首农商业REIT	北京龙德广场	2.466-3.014	10	战略配售70%，网下21%，公众9%	2026-05-20
国泰海通砂之船REIT	砂之船（西安）奥特莱斯阿雅纳区间	4.525-5.531	10	战略配售75%，网下17.5%，公众7.5%	2026-05-20
中金唯品会商业REIT	郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目	3.150-3.849	20	战略配售75%，网下35%，公众15%	2026-05-19