第一太平戴维斯2022年第一季度中国大宗投资市场回顾及展望（中）-5页_736kb

报告摘要

中国大宗投资市场总结（截至2022年3月15日）

核心内容

中国大宗投资市场在过去12个月（截至2022年3月15日）完成交易总额达人民币3,242亿元，同比几乎持平。预计最终实际成交总额将在人民币3,400亿元至3,600亿元之间。市场整体表现出一定的不确定性，主要受疫情反复、经济增速放缓及新增供应等因素影响。

主要观点

市场活跃度较低：2022年第一季度整体投资市场活跃度较低，主要成交集中在“新经济”板块物业、自用买家及开发商并购交易。
写字楼成交下滑：写字楼成交同比下降20%，占总成交额的41%，但占比同比下降11个百分点。国内买家占82%，投资者对写字楼收购持谨慎态度。
工业物业表现突出：工业物业成交总额达人民币980亿元，占总成交额的30%，占比较上期高出5个百分点。工业/物流/数据中心成交量同比上升20.7%，显示出较强的市场需求。
一线城市主导市场：一线城市成交占比达63.6%，其中上海成交额同比上升12%，而北京、广州和深圳分别下降12%、45%和20%。广州写字楼和零售物业成交分别下降69%和54%。
非一线城市增长显著：非一线城市成交总额同比上升19%，增长主要来自于工业/物流资产需求。杭州作为非一线城市中成交最活跃的城市，成交量同比上升约50%。
基金募集偏向工业物业：2022年新发起的基金多集中于工业物业，如华平、东久新宜、里昂证券及凯德置地等机构活跃于市场，主要目标是通过管理能力和运营实现更高收益。
开发商融资环境改善：尽管销售额前100位开发商前3个月总融资额同比下降56.9%，但政府融资政策有所放松，特别是对保障性租赁住房及房地产企业并购的支持。国企及头部私企开发商仍可正常发行债券，绿色债券成为新的融资渠道。

关键信息

成交分析

写字楼：成交量同比下降20%，国内买家占82%，成交额占总成交量的41%。
零售物业：成交量同比上升15.9%，境内买家占比达三分之二，主要买家包括平安保险、博枫及领展REIT。
工业/物流/数据中心：成交量同比上升20.7%，占总成交额的30%。其中，ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，包含位于大上海地区的11项资产。
酒店：成交量同比上升62%，境内买家占主导。
住宅：成交量同比上升246%，但境外买家占比下降。

基金募集情况

GLP Co-Op Development Fund：募集中，价值增值型，规模3,097百万美元，专注物流。
Xinjin IDC CNY Fund：募集中，核心型，规模1,698百万美元，专注数据中心。
Chia Tai GoHigh Urban Renewal Industrial Investment Fund：募集中，核心型，规模1,544百万美元，涵盖写字楼、购物中心、综合体、酒店。
Sino-Ocean Prime Office Partners：募集中，核心型，规模1,400百万美元，专注写字楼。
New Ease Gold Development：募集中，机会型，规模1,000百万美元，专注工业/物流。
Fudo Capital IV：募集中，价值增值型，规模500百万美元，涵盖多种物业。
CCRE China Special Opportunistic Fund：募集中，不良资产型，规模500百万美元。
CCRE China Senior Living Fund：宣布，次核心型，规模31百万美元，专注老年公寓。
CapitaLand RMB Real Estate Fund：计划中，价值增殖型，专注写字楼、物流及数据中心。
SilkRoad Structural Core Fund：开放性，次核心型，涵盖物流、工业、住宅、老年公寓、研发及零售。

政策与市场动态

保障性租赁住房政策：三月初，央行和银保监会发布通知，保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中管理，同时降低房产税、严格管控押金使用，以防止类似2018-2019年租赁住房平台“暴雷”事件。
“东数西算”计划：中国宣布在西部地区建设大型数据中心集群，包括贵州、甘肃、宁夏、内蒙古等地。该计划旨在利用西部的可再生能源资源，转移部分非时效性数据处理，减轻东部压力。