20210830-东北证券-华润万象生活-01209.HK-业绩增速领先行业_运营改善_十四五_开业稳步推进_4页_830kb

报告摘要

华润万象生活发布2021年半年度报告，显示公司上半年业绩表现亮眼，营收和净利润均实现大幅增长。公司持续推进“十四五”期间的购物中心开业计划，运营效率持续提升，盈利能力显著改善。

业绩高增：华润万象生活的业绩增速在行业中处于领先地位，尤其是归母净利润增长显著，远超行业平均水平。
毛利率提升：综合毛利率提升主要得益于住宅物业管理板块和购物中心板块的优化。住宅板块因经营效率提升，毛利率增长3.9个百分点；购物中心板块因收费模式从包干制转为酬金制，毛利率提升31.7个百分点。
收入结构优化：外延增值服务收入占比下降，而业主增值服务收入占比上升，显示公司对增值服务的重视和结构优化。
“十四五”规划稳步推进：公司上半年新开业7家购物中心，已开业总数达到66个，计划下半年再开业8家，2025年末目标达到150家。在营购物中心面积691万方，合约面积1207万方，合管比1.75，储备充足。
零售额与出租率提升：零售额达560亿元，同比增长84.4%；出租率提升至95.7%，项目经营利润率提升至63.5%。
非商业板块增长：非商业板块收入同比增长42.3%，社区增值服务收入翻倍增长，成为第二大利润来源。

收入构成：
- 基础物业管理服务收入：39.77亿元，同比增长51.8%
- 外延增值服务收入：13.03亿元，同比增长35.9%
- 业主增值服务收入：8.07亿元，同比增长91%
毛利率变化：
- 住宅板块毛利率从17.9%提升至17.9%（保持稳定）
- 商业板块毛利率从53.2%提升至67.7%
费用率变化：
- 销管费用率从2020年同期的10.2%提升至11.2%
- 管理费用率从11.02%降至10.80%
盈利能力：
- 归母净利率从12.05%提升至20.1%
- 核心净利率从10.64%提升至19.5%
投资建议：
- 预测2021-2023年归母净利润分别为14.84亿元、20.94亿元、29.51亿元，同比增速分别为+81.5%、+41.1%、+40.9%
- 对应EPS分别为0.65元、0.92元、1.29元
- 当前股价对应2021-2023年PE分别为53.23倍、37.72倍、26.77倍
- 维持买入评级，上调目标价至57.36港元

指标	2020A	2021E	2022E	2023E
毛利率	26.95%	32.22%	32.79%	33.87%
净利润率	12.05%	15.85%	16.35%	17.45%
P/E（倍）	83.57	53.23	37.72	26.77
P/B（倍）	5.48	5.66	4.92	4.16
净资产收益率	6.56%	10.64%	13.05%	15.54%