房地产行业资金端系列报告（二）：融资渠道渐丰，外部催化向内源自生倾斜-20200407-川财证券-33页_1mb

房地产资金端系列报告（二）总结

核心内容概述

本报告围绕房地产行业融资渠道、融资周期、内源融资及疫情对融资端的影响等方面展开分析，指出当前房地产行业融资方式呈现多元化趋势，融资周期逐渐由“松紧结合”向“稳中求进”过渡，内源融资成为行业发展的关键支撑，同时政策调控和疫情冲击对融资环境产生深远影响。

主要观点

1. 融资方式多元化：房地产融资方式分为内源融资与外源融资两大类，外源融资又细分为境内融资（直接与间接）、境外融资；内源融资则主要包括销售回款和上下游占款。
2. 融资周期性减弱：融资周期与销售周期趋同，但波动幅度递减，表明房企的融资能力与非资金因素（如开发模式、品牌效应等）更加紧密相关。
3. 内源融资成为趋势：内源融资比例逐步上升，2019年占比达49.6%，成为房企融资的重要组成部分，有助于降低负债率并增强抗风险能力。
4. 融资渠道逐步收紧：银行贷款、债券融资等传统渠道受到政策约束，融资成本上升，融资规模收缩，房企更多转向资产证券化等新型融资方式。
5. 疫情对融资端造成压力：疫情导致房地产开发资金来源大幅下降，政策对冲措施虽缓解了部分压力，但行业仍面临销售不及预期、融资收紧等多重风险。

关键信息

一、融资方式分类

• 外源融资：
  • 境内融资：
    • 直接融资：包括股权融资、信用债、资产证券化等。
    • 间接融资：主要包括银行贷款（如开发贷、并购贷）和非标融资（如信托贷款、委托贷款）。
  • 境外融资：包括海外银行贷款、海外债券融资（如美元债）、海外股权融资等。
• 内源融资：
  • 销售回款：占全年销售金额的比重持续上升，2019年达约55%。
  • 上下游占款：规模型房企对上游供应商的议价能力较强，且占款规模逐年递增。

二、融资周期分析

• 2005年至今，房地产行业经历了三轮完整周期及一轮“变异”调整期。
• 融资周期与销售周期趋于同步，但波动幅度递减。
• 早期“囤地+杠杆”对销售影响显著，当前行业更依赖开发模式、品牌等非资金因素。

三、融资渠道变化

• 银行贷款：受政策影响，2019年同比增长14.8%，但增速放缓，且监管趋严。
• 债券融资：2016年达峰值，2019年净融资额为521亿元，未来三年将迎偿债高峰。
• 非标融资：2019年信托融资规模冷暖分明，上半年增长，下半年收缩。
• 资产证券化：在传统融资收紧背景下，成为房企融资新选择，2019年发行规模约1042亿元。
• 海外融资：美元债发行规模上升，但成本较高，2019年平均利率约8.1%。

四、疫情对融资的影响

• 资金来源受压：2020年1-2月房地产开发资金来源同比下降17.5%，定金及预收款下降幅度最大。
• 政策对冲：央行采取降准、降息、逆回购等手段释放流动性，地方政府调整土地出让金缴纳方式，缓解房企资金压力。
• 销售回款受阻：疫情导致销售不及预期，影响房企资金回笼能力。

投资建议

• 关注优质房企：建议关注资金充裕、融资渠道畅通、成本优势明显、高周转能力强的房企，如万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城和招商积余等。
• 风险提示：
  • 疫情冲击致销售不及预期；
  • 融资端超预期收紧；
  • 政策边际改善不达预期。

重要声明

• 本报告由川财证券有限责任公司编制，分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地进行研究与分析。
• 投资评级基于分析师对未来6个月内证券或行业相对市场基准收益的预测。