20200722-城市测量师行-2020年第二季度上海房地产市场浅析_行情全面复苏_市场依然理性_18页_2mb

上海房地产市场2020年第二季度分析总结

一、上海经营性用地市场

核心内容

2020年第二季度，上海经营性用地市场呈现显著复苏态势，供应量和成交价均大幅上升，尤其居住用地交易热度突出。

主要观点

• 供地节奏加快：二季度经营性用地供应量达到近350公顷，是近三年来最高水平，其中含住宅的混合用地、居住用地和商办用地是主力。
• 出让规则调整：居住用地出让规则放宽，从“3人及以上采用招标”调整为“6人及以上采用招标”，并逐步取消15%的自持租赁住房要求，刺激房企拿地积极性。
• 成交溢价率回升：二季度居住用地成交均价同比显著上涨，溢价率平均达到18%，个别地块甚至超过50%。

关键信息

• 二季度经营性用地出让金达665亿元，同比上涨27%，为近五年最高。
• 居住用地供应量达101.5公顷，同比涨幅近七成，成为支撑市场回暖的主要力量。
• 临港NHC10101单元06-01地块以53.13%的溢价率成为本季度居住用地成交溢价最高的地块，由万达集团竞得。

二、上海新增商品住宅市场

核心内容

二季度商品住宅市场成交量和成交价均出现明显回升，市场呈现量价齐涨态势，但购房者仍保持理性，市场复苏主要由部分热门项目带动。

主要观点

• 市场复苏明显：受疫情影响，2、3月供应量大幅下降，但4、5月迅速回升，成交量突破百万方。
• 价格结构变化：中高端项目成交占比显著提升，推动均价上扬；6月则因大户型供应减少，小户型占比上升，均价有所回落。
• 购房者偏好：中心城区中高端项目受到改善型购房者青睐，外环外项目则因配套和规划潜力获得关注。

关键信息

• 5月份商品住宅成交均价达到63,458元/平方米，为历史第二高位。
• 中高端项目（单价8万元/平方米以上）成交占比显著提升，5月份达14.83%，为近半年最高。
• 6月份小户型（70-90平方米）成交占比达23.05%，为二季度最高。
• 部分项目如徐汇天悦、滨江凯旋门、绿宝锦庭等表现突出，反映出地段、配套、品质等因素对市场的影响。

三、上海商办物业市场

核心内容

商办市场在二季度逐步恢复，但整体仍较为谨慎，社区商铺成为投资热点。

主要观点

• 商业市场：供应量回升，但成交均价有所下降，社区商铺成为主要成交类型。
• 办公市场：供需基本持平，成交均价高位，优质中心城区项目更受青睐。

关键信息

• 二季度商业供应量达25.3万平方米，成交面积20.3万平方米，成交均价为27,448元/平方米，同比下跌11.2%。
• 商业成交前五项目中，四个为社区配套商铺，反映投资偏好向低风险项目倾斜。
• 办公市场成交均价达48,269元/平方米，同比上涨超三成，其中黄浦区绿地外滩中心以88,000元/平方米成交均价居首。

四、购房者偏好分析

核心内容

购房者偏好集中在中高端项目，尤其是中心城区稀缺资源，反映出市场理性回归。

主要观点

• 中高端市场活跃：改善型购房者和豪宅购房者入市意愿强，推动市场成交均价结构性上扬。
• 市场理性回归：购房者更关注项目品质、地段价值和未来规划，盲目入市情况减少。

关键信息

• 疫情期间，中高端项目表现更为稳健，显示出较强抗跌能力和保值潜力。
• 6月份中高端项目成交占比下降，而刚需项目比重上升，表明市场供需结构有所调整。

五、总结

核心内容

2020年第二季度，上海房地产市场在政策支持和市场修复的双重推动下实现全面复苏，但市场仍保持理性。

主要观点

• 政策支持：政府加快土地供应、放宽出让规则，有效提振了市场信心。
• 市场复苏：商品住宅市场成交量和均价双升，但主要由部分优质项目带动。
• 理性回归：购房者对市场变化保持谨慎，更倾向于选择地段好、配套全、品质高的项目。

关键信息

• 房企拿地意愿增强，土地市场快速回暖。
• 新房市场出现供不应求态势，未来供需平衡仍需依赖居住用地的持续供应。
• 商办市场在疫情后逐步恢复，但投资仍偏保守，社区商铺成为主流选择。

六、免责声明

本报告仅作参考，不反映个别情况。对于特定项目，读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。