20170526-中债资信-房地产行业土地供应专题报告_土地供应机制及现状分析_12页_1mb

报告摘要

土地供应机制及现状分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业土地供应机制及其现状，重点探讨了土地供应政策、规划执行情况及近期调控导向，旨在评估未来土地供应趋势对房价及房地产市场的影响。

主要观点

土地供应机制：住宅类用地的供应由地方政府决策，依据《土地利用总规划》和《土地利用年度计划管理办法》进行，土地供应具有非竞争性特征。
土地供应现状：国有建设用地及房地产用地供应面积持续缩减，尤其住宅用地供应量下降明显，部分城市实际供应量远低于计划。
土地供应管理架构：土地利用规划分为国家、省、市、县、乡（镇）五级，层层审核，耕地红线不得突破，实行占补平衡制度。
土地供应与房价关系：土地供应不足是房价上涨的重要因素，持续增加土地供应有助于平抑房价，但大规模放开供应可能性较低。
政策导向：中央强调地方政府的主体责任，要求“因城施策”，并出台多项限制地价政策，如“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”等，以控制地价和抑制房价过快上涨。

关键信息

一、国土开发利用现状

截至2016年末，我国耕地面积为134.96万平方千米，建设用地面积为39.07万平方千米。
2016年全国国有建设用地供应面积为51.97万公顷，同比下降2.90%；住宅用地供应面积为7.29万公顷，同比下降11.7%。
房地产用地占国有建设用地供应面积的比例由2013年的27.40%下降至2016年的20.75%。

二、国有土地利用管理架构

土地利用总规划：
- 制定频率：3年滚动编制，分年度下达。
- 管理层级：国家、省、市、县、乡（镇）五级，上级部门审核下级规划。
- 限制性指标：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模等。
年度土地供应计划：
- 制定依据：《土地利用年度计划管理办法》。
- 限制性强：耕地保有量和新增建设用地规模为约束性指标。
- 节余指标处理：允许在三年内结转使用。
耕地红线：
- 不得突破，实行占补平衡。
- 到2020年耕地保有量不低于18.65亿亩，到2030年不低于18.25亿亩。
地方政府决策：
- 各地政府在计划范围内决定具体供应节奏和方式。
- 实际供应与计划供应存在较大差距，提高完成率是解决土地供给不足的关键。

三、土地利用规划情况

全国土地供应规划：
- 建设用地增量呈缩减趋势，年均供应量从2011~2015年的5,119平方千米降至2016~2020年的4,221平方千米。
- 2021~2030年年均建设用地增量将进一步下降至3,648平方千米。
部分城市住宅用地供应：
- 北京：2017~2021年计划供应住宅用地6,000公顷，其中国有建设用地5,000公顷，集体建设用地1,000公顷。
- 广州、天津等城市也发布了相应的住宅用地供应计划，部分城市未来三年供应量小幅收紧。

四、实际土地供应情况

全国土地供应：
- 2013年以来，国有建设用地供应面积逐年下降，房地产用地供应面积亦呈下降趋势。
- 2016年全国国有建设用地供应面积为51.80万公顷，房地产用地供应面积为10.75万公顷。
一线及二线城市供应情况：
- 北京、上海、广州等城市计划供应量与实际供应量存在较大差距。
- 部分二线城市如杭州、苏州、太原等实际供应量超过计划。
土地溢价率：
- 热点城市土地溢价率较高，如深圳2017年4月土地溢价率高达343.44%。
- 土地供应紧张导致房企对优质土地争夺激烈，地价持续上涨。

五、近期土地供应政策导向

因城施策：
- 各地政府根据库存消化周期调整土地供应，加大或减少供应以平衡市场。
- 强调地方政府主体责任，建立分层问责机制，确保政策落实。
土地供给增加：
- 北京、广州、深圳等城市明确提出加大住宅用地供应。
- 部分城市通过优化土地供应结构、盘活存量土地等方式形成有效供给。
地价调控政策：
- 实施多种限制措施，如提高保证金比例、缩短付款期限、限制资金来源、熔断机制等。
- 采用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”等方式，以控制地价和房价。

六、结论

中短期土地供应可能增加：
- 对于刚性需求较大但土地供应不足的城市，有望增加住宅类土地供应。
- 但全国建设用地供应计划缩减，二线及三四线城市土地供应可能维持不变，更多政策将集中在地价调控。
长期大规模土地供应可能性低：
- 持续土地供应是平抑房价的有效手段，但大规模放开供应可能引发房价调整压力。
- 在全国库存较高、人口结构变化的背景下，完全放开土地供应可能性较低。
地价限制政策对房企影响显著：
- 地价限制压缩房企盈利空间，要求房企具备更高资金实力。
- 对中小房企有较强挤出效应，经营风险加大。

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