20170526-中债资信-房地产行业土地供应专题报告：土地供应机制及现状分析_13页_2mb

土地供应机制及现状分析总结

核心内容

本报告主要分析我国房地产行业土地供应机制及现状，结合政策导向，探讨未来土地供应趋势和调控措施对市场的影响。

主要观点

• 土地供应机制：我国住宅类用地供应由地方政府决策并按照规划进行，受《土地利用总规划》及《土地利用年度计划管理办法》约束，强调耕地保护和占补平衡，土地供应计划需经过层层审核。
• 土地供应现状：全国建设用地供应呈缩减趋势，房地产用地占比逐年下降，一线城市及部分二线城市土地供应紧张，实际供应量远低于计划，而部分二线城市实际供应量高于计划。
• 政策导向：中央强调地方政府对房地产市场的主体责任，推动“因城施策”，通过增加土地供应、优化结构、限制地价等方式调控市场，防止房价过快上涨。
• 土地供应与房价关系：持续大量土地供应是平抑房价的有效手段，但长期大规模放开土地供应可能性较低，因全国建设用地供应计划缩减。
• 地价调控措施：各地普遍采用“限地价、竞配建或自持面积”等手段限制地价，对中小房企形成挤出效应，压缩其盈利空间。

关键信息

一、国土开发利用现状

• 截至2016年末，全国耕地面积为134.96万平方千米，建设用地为39.07万平方千米。
• 2016年国有建设用地供应面积为51.97万公顷，同比下降2.90%；房地产用地供应面积为10.75万公顷，同比下降11.7%。
• 房地产用地占国有建设用地供应面积的比例由2013年的27.40%降至2016年的20.75%。

二、国有土地利用管理架构

1. 土地利用总规划：分国家、省、市、县、乡（镇）五级，以《土地利用总规划》为基本依据，制定用地计划。
2. 年度计划：依据《土地利用年度计划管理办法》下达，具有较强的约束性，涉及耕地保有量、新增建设用地规模等。
3. 耕地红线：严格保护耕地，实施占补平衡，确保耕地红线不被突破。
4. 具体供应：由地方政府根据实际情况决定，具体供应节奏、规模、方式等灵活调整。

三、土地利用规划情况

• 全国国土规划：2016~2020年年均建设用地增量为4,221平方千米，2021~2030年进一步下降至3,648平方千米。
• 部分城市住宅类土地供应规划：
  • 北京：2017~2021年计划供应住宅用地6,000公顷，包括国有建设用地5,000公顷和集体建设用地1,000公顷。
  • 广州：2017~2019年合计供应1,552公顷住宅用地。
  • 天津：三年合计供应1,650公顷住宅用地。
  • 郑州：三年合计供应2,449公顷住宅用地。
  • 其他城市如南京、成都、佛山等也公布了各自的供应计划。

四、实际土地供应情况

• 全国土地供应情况：2013年以来，国有建设用地供应持续下降，房地产用地供应量亦呈下降趋势。
• 一线及二线城市住宅类用地供应情况：
  • 深圳：实际供应量远低于计划，2014~2016年计划完成率分别为2.74%、9.27%、16.80%。
  • 北京：实际供应量远低于计划，2014~2016年计划完成率分别为27.08%、34.23%、8.26%。
  • 上海、广州计划完成率较高，分别为50.72%和60.80%。
  • 杭州、苏州、太原等地计划完成率超过100%，实际供应量高于计划。

五、近期土地供应政策导向

1. 因城施策：中央首次提出根据库存情况调整土地供应，要求地方政府明确目标、路径、步骤和责任人。
2. 增加土地供给：部分城市提出加大住宅用地供应，优化土地供应结构，盘活存量土地。
3. 限制地价：采用多种措施如提高保证金比例、缩短付款期限、限制溢价率、规定资金来源等，对地价进行调控。

六、结论

1. 中短期土地供应：刚性需求较大但土地供应不足的城市有望增加住宅类土地供应，但其他城市供应将维持稳定，更多政策将集中在地价调控。
2. 长期土地供应：大规模放开土地供应可能性较低，因全国建设用地供应计划缩减。
3. 地价调控影响：地价限制政策压缩房企盈利空间，对中小房企形成挤出效应，经营风险加大。

附录

• 部分城市土地价格限制情况：列出了各城市在土地供应方面的具体限制措施，如保证金比例、付款期限、限地价、竞配建或自持面积等。