20181223-广发证券-房地产行业_政策出现积极改善信号_继续建议配置龙头房_18页_1mb

房地产行业总结

核心内容

政策改善信号

• 中央政策：12月19日至21日中央经济工作会议召开，强调“房住不炒”定位，明确因城施策、分类指导的政策基调，强化地方政府主体责任。
• 地方政策：菏泽取消本地居民限售2年、非本地居民限售3年的规定，放宽预售资金监管；珠海降低人才购房社保年限要求。地方政策继续边际改善，为后续政策松绑奠定基础。

基本面情况

• 商品房成交：本周40城商品房成交面积为627.91万方，环比上涨13.4%，同比上涨0.6%。12月前20日新房成交同比下降1.3%。
• 推盘量：13个重点城市12月前20天推盘量为1220.64万方，同比上涨55.6%，批售比维持低位，为0.65，创年内新低。
• 库存情况：13城商品房库存总量环比上涨1.7%，去化周期降至16.64个月；11城住宅去化周期升至9.30个月。

土地市场

• 土地供应：2018年第50周土地供应面积为1869.7万方，环比下降34.6%，同比下降54.1%。
• 土地成交：全类型土地成交面积2700.9万方，环比持平，同比下降5.4%；住宅土地成交溢价率由1.63下降至1.61。
• 土地出让金：第50周土地出让金783.3亿元，环比下降7.8%，同比下降35.4%。分线来看，三线城市土地成交量价齐升，环比上涨50.3%。

主要观点

• 政策改善：政策端出现积极改善信号，中央和地方政策均倾向于放松调控，强化地方政府责任，促进市场健康发展。
• 信贷环境：货币政策维持改善，按揭贷利率和房企融资成本将边际下降，融资政策有进一步松动空间。
• 投资建议：建议配置低估值的龙头房企，因其收益拐点更早，结算业绩更具防御性，销售规模成长性突出。推荐标的包括A股和H股龙头房企，如万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设、荣盛发展等。
• 市场表现：板块估值受到政策改善支撑，基本面与政策面双底信号显现，为估值弹性提供条件。

关键信息

推荐标的

• 一线A股龙头：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股
• 二线A股龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展
• H股龙头：融创中国、中国金茂、碧桂园、合景泰富
• 子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

数据概览

本周成交情况

• 40城：商品房成交627.91万方，环比上涨13.4%，同比上涨0.6%
• 一线：商品房成交143.36万方，环比上涨29.4%，同比上涨39.5%
• 二线：商品房成交292.29万方，环比上涨3.1%，同比下降12.3%
• 三四线：商品房成交192.26万方，环比上涨20.6%，同比上涨2.2%

二手房成交情况

• 13城：二手房成交102.43万方，环比下降1.5%，同比下降23.1%
• 一线：二手房成交35.92万方，环比下降4.4%，同比下降4.3%
• 二三线：二手房成交66.51万方，环比上涨0.1%，同比下降30.5%

土地市场数据

• 土地供应：2018年第50周供应面积1869.7万方，环比下降34.6%，同比下降54.1%
• 土地成交：全类型土地成交2700.9万方，环比持平，同比下降5.4%
• 土地出让金：第50周出让金783.3亿元，环比下降7.8%，同比下降35.4%
• 溢价率：全类型土地成交溢价率6.5%，住宅土地溢价率6.7%

分析结论

• 房地产行业政策出现积极改善信号，基本面回落为政策改善奠定基础。
• 信贷环境有望继续改善，按揭贷利率和房企融资成本将边际下降。
• 龙头房企在政策与基本面改善背景下更具投资价值，建议配置。
• 土地市场供需关系有所改善，但整体仍偏紧，三线城市表现相对较好。

附录：分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券
• 邢萃：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券
• 黄晓曦：研究助理，中山大学金融硕士，2018年加入广发证券

联系方式

• 地址：广州市天河北路183号大都会广场5楼；深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦31层；北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层；上海市浦东新区世纪大道8号国金中心一期16楼；香港中环干诺道中111号永安中心14楼1401-1410室
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