20211006-亿翰智库-9月房地产行业月报（第39期）_住房市场成交惨淡_房企四季度面临销售压力_27页_1mb

2021年9月房地产行业总结

核心内容

2021年9月，中国房地产行业整体表现疲软，呈现销售、投资、融资三方面承压的态势。房企面临较大的销售压力，土地市场受集中供地政策影响，成交规模下降，流拍率上升。融资方面，房企信用债净融资为负，融资环境持续收紧，地产股分化明显。政策层面，政府继续推进“稳地价、稳房价、稳预期”政策，加强对市场参与主体的管理，同时加大住房保障力度，推动保障性住房建设。

主要观点

• 销售低迷：9月商品住宅销售面积同比下降31.5%，环比下降15.6%，部分城市如厦门、深圳、上海等销售表现尤为不理想。
• 土地市场冷清：受集中供地政策影响，土地成交面积同比下降50%，流拍率明显上升，尤其是二线城市。
• 房企投资受限：房企拿地意愿下降，投资力度持续放缓，主要受政策调控和融资环境收紧影响。
• 融资压力持续：境内信用债净融资为-231亿元，境外融资净融资为-3.06亿美元，民企融资难度更大。
• 政策调控加强：限购、限价、资金监管等政策持续收紧，保障性住房建设力度加大，政策导向以稳定市场为主。

关键信息

政策方面

• 稳地价与稳房价：政策进一步细化，如厦门、南昌、深圳等地实施“限地价、限房价”、“摇号”等措施，防止房价过快上涨或下跌。
• 主体监管加强：对开发商、中介机构及自媒体等加强监管，打击违规操作，如预售资金监管、虚假广告、学区房炒作等。
• 住房保障推进：广州、杭州、郑州、天津等地加大保障性住房建设力度，目标为解决新市民、青年人等群体的住房问题。

住宅市场表现

• 成交面积下降：40城商品住宅销售面积同比下降31.5%，一线城市和核心二线城市降幅较大。
• 去化周期延长：部分城市如广州、深圳、南京等去化周期延长，库存压力上升。
• 需求疲软：购房资格收紧、房企降价促销、贷款利率上升等因素导致需求端乏力。

土地市场情况

• 集中供地高峰：一二线城市土地供应增加，但成交面积同比下降，流拍率上升。
• 溢价率下降：受政策限制，土地成交溢价率普遍下降，尤其是核心二线城市。
• 房企拿地意愿减弱：由于融资受限和二批供地无法在年内开盘，房企拿地积极性下降。

企业表现

• 销售持续走弱：TOP200房企9月单月销售金额同比下降34.8%，连续四个月为负。
• 投资力度下降：房企拿地面积和金额同比减少，投资力度放缓。
• 融资环境收紧：信用债净融资为负，民企融资压力更大，部分房企海外融资成本高企。
• 资本市场分化：E50房企中，部分企业股价上涨，而高杠杆房企股价下跌严重。

图表摘要

• 图表1：9月稳地价政策，包括厦门、南昌、张家口、深圳等城市调整土地出让规则。
• 图表2：9月稳房价政策，包括三亚、沈阳、武汉、长春、天津、厦门、海口等城市限制新房备案价、鼓励购房及加强购房资格管理。
• 图表3：主体监管政策，如重庆、苏州、上海、泉州安溪等地加强预售资金监管和市场秩序整治。
• 图表4：住房保障政策，广州、杭州、郑州、天津等地推进保障性住房建设。
• 图表5：各能级城市9月商品住宅成交面积情况，显示一线城市、核心二线城市、普通二线城市和三四线城市成交面积均下降。
• 图表6：典型城市近半年去化周期情况，显示部分城市去化周期延长。
• 图表7：2021年9月各能级城市土地供应情况，显示一二线城市供应增加，三四线城市供应减少。
• 图表8：2021年9月各能级城市土地成交面积情况，显示一二线城市成交面积上升，三四线城市下降。
• 图表9：各能级城市土地成交平均溢价率，显示溢价率普遍下降。
• 图表10：各能级城市土地成交楼面均价，显示一线城市楼面价上升，三四线城市下降。
• 图表11：各能级城市流拍情况，显示一二线城市流拍增加。
• 图表12：16家典型房企2021年1-9月拿地面积及同比变化，显示部分房企拿地面积增加，整体呈下降趋势。
• 图表13：16家典型房企2021年1-9月拿地金额及同比变化，显示房企拿地金额下降。
• 图表14：首批及二批集中供地城市溢价率表现，显示二批供地溢价率下降。
• 图表15：16家房企成交地块溢价率分布，显示多数地块为底价成交。
• 图表16：16家房企1-9月各能级城市拿地面积及同比变化，显示核心二线城市拿地面积增加。
• 图表17：16家房企1-9月各能级城市拿地金额及同比变化，显示核心二线城市拿地金额增加。
• 图表18：2020年1-9月房企拿地金额城市能级分布，显示一线城市拿地金额增加。
• 图表19：2021年1-9月房企拿地金额城市能级分布，显示核心二线城市拿地金额增加。
• 图表20：2020年1-9月房企拿地面积城市能级分布，显示一线城市拿地面积增加。
• 图表21：2021年1-9月房企拿地面积城市能级分布，显示核心二线城市拿地面积增加。
• 图表22：TOP10房企1-9月销售情况，显示销售金额和面积均有所增长。
• 图表23：不同梯队房企1-9月销售业绩变化，显示TOP1-10梯队销售增速最高。
• 图表24：TOP200房企销售总额及同比变化，显示销售总额增长但增速放缓。
• 图表25：房企信用债融资情况，显示净融资为负，融资规模下降。
• 图表26：房企海外债融资情况，显示净融资为负，融资成本上升。
• 图表27：E50地产领先指数、恒生指数和沪深300指数涨跌幅，显示地产股表现分化。

总结

2021年9月，房地产行业面临销售、投资、融资三重压力，政策调控持续收紧，市场预期趋于保守。房企在集中供地政策下拿地意愿下降，土地市场成交冷清，流拍率上升。销售市场持续低迷，TOP200房企销售金额同比下降，部分房企出现大幅下滑。融资环境持续收紧，信用债和海外债净融资为负，民企融资难度加大。资本市场方面，地产股分化明显，国央企表现较好，高杠杆房企股价下跌。整体来看，房地产市场进入调整期，政策导向以稳定为主，行业面临去杠杆和转型的挑战。