第一太平戴维斯-复苏之路：中国投资2020-2020.6-4页_505kb

疫情前市场回顾总结

核心内容

在2019年末，房地产市场面临多重挑战，包括：

• 市场基本面压力：供应持续增加，而需求端增长乏力，导致空置率上升。
• 回报率下降：较低的回报率使得交易测算复杂化。
• 政府政策影响：经济降杠杆政策使得小型开发商融资受限，房地产抵押的不良贷款和破产案例增多。
• 投资者转变：投资者开始关注有增值潜力或政府支持的项目，资本构成转向长期核心资金，偏好位于核心区域、拥有优质租户及本地资产管理团队的资产。

主要观点

• 成熟市场流动性好：成熟市场在调整阶段仍能提供较好的流动性，受到更多投资者青睐。
• 资产包与平台收购机会：大型投资者、私募基金及国企开发商关注资产包和平台收购，认为其可通过整合资源提升整体价值。
• 投资策略转变：投资者在疫情冲击下重新评估资产组合与融资状况，调整投资战略。

关键信息

• 投资环境变化：疫情导致市场短期观望，投资者寻求更安全的投资渠道。
• 不动产投资吸引力：相较于股票和债券，不动产投资具有更高的收益率、较低的波动性及一定的资产升值空间。
• 物流与数据中心：这两个资产类别在疫情后受到更多关注，但面临区域选择和政策限制的挑战。
• 财政与货币刺激：政府可能重新考虑固定资产投资，以促进经济和就业。货币刺激政策可能进一步放宽利率，以减轻企业负担。

疫情影响与市场展望

投资趋势

• 市场观望：疫情及封城措施导致投资者短期观望，交易多为2019年已开始谈判的项目。
• 价格调整：市场参与者需调整投资计划，预计2020年下半年市场活跃度将有所回升。
• 风险补偿机制：卖家可能提供租金担保或未来回购承诺以吸引买家。

新投资渠道

• 国际基金配置：国际投资者可能增加对亚太区，尤其是中国市场的配置，以分散风险。
• 不动产投资信托基金（REITs）：中国证监会与发改委计划推进REITs试点，重点支持基础设施和新型基础设施，为市场提供新的退出渠道。

长远影响

• 去全球化趋势：中国可能加强与亚洲邻国及发展中国家的合作，提升自主研发能力。
• 技术变革：科技将深刻影响房地产市场，包括自动化、数据分析及电子商务发展。
• 办公模式转变：弹性工作和在家办公模式的普及可能改变企业选址策略，推动住宅市场向非核心区域扩展。

物流与数据中心投资

现状与挑战

• 物流资产：受政府土地政策限制，物流资产多位于非理想区域，投资需谨慎。
• 数据中心：需满足运营许可、电力配额及能源效率标准，且需靠近城市中心，对境外投资者构成一定障碍。

投资机会

• 冷链物流需求上升：医药和冷鲜食品行业对冷链运输的需求激增，推动市场对相关物流设施的兴趣。
• 技术驱动需求：5G、物联网及云系统对数据中心带宽和响应能力提出更高要求。

政策与市场发展

财政刺激

• 新基建项目：政府可能转向支持数字化、低碳化及可持续发展的新基建项目，如高科技园区和战略性产业聚集区。
• 公共事业投资：未来可能加大对学校、医院等民生设施的投资，以提升民众福祉。

货币政策

• 利率调整：可能进一步降低贷款利率以促进经济复苏，但幅度可能不及欧美国家。
• 市场稳定性：降低利率有助于稳定租户租赁需求，从而维护资产价值。

重要数据与案例

基金投资案例

图表说明

• 图1：一线城市各资产类别收益率（2019年第四季度）
• 图2：中国按资产类别大宗成交额
• 图3：中国按城市大宗成交额
• 图4：商业银行贷款分类
• 图5：中国不动产投资信托基金结构图

联系信息

如需进一步咨询，请联系：

• 市场研究部：James Macdonald, 高级董事，中国区，+862163916688, james.macdonald@savills.com.cn
• 投资部：Nick Guan, 高级董事，上海，+862163916688, nick.guan@savills.com.cn
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  Anthony Pui, 高级董事，广州，+862036654853, anthony.pui@savills.com.cn
  Suzie Qing, 董事，成都，+862867373819, suzie.qing@savills.com.cn

总结

疫情对房地产市场带来了短期的不确定性，但也催生了新的投资机会与策略转变。物流资产和数据中心因技术驱动和政策支持而受到关注，不动产投资信托基金的试点可能为市场带来新的退出渠道。投资者需关注结构性机会，合理配置资金，适应市场变化与政策导向。