20211231-光大证券-REITs专题研究报告之一_首批公募REITs上市后表现及投资收益分析_15页_660kb

首批公募REITs上市后表现及投资收益分析总结

核心内容

1. 首批公募REITs上市后的表现阶段

首批公募REITs自2021年6月21日上市以来，其表现可分为以下三个阶段：

• 第一阶段（上市首日）：受“打新”情绪带动，价格整体上涨，成交活跃。平均溢价率为5.2%，其中蛇口产业园REIT溢价率最高。总体成交量高达4.27亿份，成交规模18.6亿元，换手率平均为20.99%。溢价率与换手率呈现高度正相关（相关系数0.87）。

• 第二阶段（6月22日—8月下旬）：成交冷淡，价格低位震荡。平均溢价率降至2.15%，广河高速REIT率先破发，部分REITs出现不同程度的破发。换手率大幅下降，平均跌破1%，成交量首次低于1亿元。此阶段表现受投资者对REITs的不了解、交易系统未完善以及“打新”效应消退等因素影响。

• 第三阶段（8月下旬至今）：活跃度回升，价格走势向好。截至2021年12月27日，平均溢价率升至26.72%，较上市首日上涨21.52个百分点。市场再次关注REITs，因其兼具债性与长期投资价值，同时政策支持和强制分红特征吸引了投资者。

主要观点

2. 静态数据下的REITs涨幅分化

尽管所有REITs均呈现上涨态势，但涨幅存在明显差异：

• 环保类REITs：平均溢价率高达41.69%，涨幅最大。原因包括：可交易规模小，资金集中效应明显；国家持续出台环保政策，行业发展前景好；行业壁垒高，现金流稳定。

• 仓储物流类REITs：平均溢价率32.55%，涨幅次之。市场对其现金流成长性预期较高，受益于线上消费增长和进出口贸易提升。

• 产业园区类REITs：平均溢价率22.68%，涨幅相对较低。市场对其现金流稳定性预期较弱，且具有一定的城投属性。

• 高速公路类REITs：平均溢价率11.99%，涨幅最小。可交易规模大，市场缺乏可对标资产，且行业刚需性较弱。

3. REITs投资收益分析

• 收益来源：REITs收益主要来自资产端运营收入，包括现金分派和底层资产增值（产权类REITs）。

• IRR作为衡量指标：IRR比现金分派率更具有参考价值，因为它考虑了不同产品的本金摊还方式和存续期差异。对于特许经营权类REITs，IRR测算需考虑不同项目特许经营权到期时间的差异。

• IRR测算结果：环保类REITs的IRR普遍较高，且与二级市场价格走势一致。部分REITs如张江光大园REIT和中金普洛斯REIT存在IRR与市场价格的偏离。沪杭甬REIT的IRR在部分现金流增速下为负，需投资者谨慎。

• 长期投资建议：公募REITs更适合长期持有，短期价格波动主要受市场情绪和宏观经济影响，应避免追涨杀跌，关注长期投资价值。

关键信息

4. 风险提示

• 政策风险：相关政策不及预期可能影响REITs的发展。

• 不可抗力风险：自然灾害、突发事件等可能对REITs产生不利影响。

• 经营风险：经济下行或管理人能力不足可能导致底层资产项目经营不及预期。

估值方法的局限性说明

• 本报告基于多种假设进行分析，不同假设可能导致结果差异。

• 采用的估值方法和模型具有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

• 研究人员具有合法证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告。

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法律主体声明

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估值表格概览

结论

• 首批公募REITs具备一定的投资价值，但部分价格已显著高于发行价，存在短期投机行为。

• 投资者应理性看待短期市场表现，关注长期投资价值。

• IRR作为衡量投资收益的指标，比现金分派率更具参考性，尤其适用于不同属性和存续期的REITs。

• 需注意政策、市场和经营风险，避免盲目投资。