20220606-东兴证券-房地产第22周周报_政策抓紧落实_销售企稳初现_27页_1mb

房地产第22周周报总结

核心内容概述

本周房地产行业周报指出，当前房地产市场在政策支持下呈现企稳迹象，但整体仍面临较大挑战。市场行情显示，A股及H股地产板块均弱于大盘。行业基本面方面，新房销售有所回暖，重点二线城市二手房市场表现相对较好，但土地市场依旧低迷，融资情况显示内债略有回暖，外债仍处于低位。分析师陈刚建议关注三条投资主线，以应对当前市场环境。

主要观点

• 市场表现：本周A股地产指数（申万）涨幅为-2.38%，H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅为-0.77%，均弱于A股及H股大盘。
• 新房销售：45城商品房累计销售面积同比-42.3%，较上月有所改善，但整体仍处于负增长区间。重点二线城市新房销售表现优于三四线城市。
• 二手房销售：16城二手房成交面积同比-21.0%，其中二线城市表现较为亮眼，同比+3.1%，而一线和三四线城市仍面临较大压力。
• 新房库存：15城商品房去化周期上升至869天，表明市场供需关系依然偏紧。
• 土地市场：100大中城市土地成交面积同比-39.3%，土地成交溢价率下降至2.5%，显示市场信心不足。
• 融资情况：境内地产债发行规模同比-3.0%，较上月-49.8%有所改善；境外地产债发行规模同比-75.0%，持续低迷。

关键信息

市场行情

• A股地产指数（申万）本周涨幅-2.38%，H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）本周涨幅-0.77%。
• A股大盘（万得全A）涨幅3.08%，H股大盘（恒生指数）涨幅1.86%。
• A股、H股地产板块均弱于大盘，显示市场整体表现不佳。

新房销售

• 45城商品房累计销售面积同比-42.3%，本月同比-36.9%，上月同比-42.3%。
• 一线城市新房销售同比-39.3%，二线城市同比-23.4%，三四线城市同比-56.4%。
• 二线城市新房销售表现优于其他城市，显示区域差异明显。

二手房销售

• 16城二手房成交面积同比-21.0%，其中二线城市同比+3.1%，一线和三四线城市同比分别-42.8%和-32.0%。
• 二线城市二手房市场持续回暖，一线和三四线城市仍面临较大压力。

新房库存

• 15城商品房去化周期为869天，较上月同期上升43.7天，显示市场去化速度放缓。
• 一线城市去化周期最长，达1029.3天，三四线城市次之，为1315.9天。

土地市场

• 100大中城市土地成交面积同比-39.3%，土地成交溢价率降至2.5%。
• 一线城市土地供应成交面积比为107.1%，二线城市为126.4%，三线城市为133.0%。
• 土地成交总价同比-58.6%，显示市场交易活跃度仍较低。

融资情况

• 境内地产债发行规模同比-3.0%，较上月-49.8%有所改善。
• 境外地产债发行规模同比-75.0%，持续低迷，显示市场信心不足。

投资策略

1. 主线一：高信用龙头央企

   • 推荐：保利发展
   • 理由：信用优势有助于在土地和并购市场占据有利位置，具备持续的拿地推盘能力与优质的信用背书，在需求回暖时有望抢占先机。

2. 主线二：优质地方国企龙头

   • 建议持续跟踪：越秀地产
   • 理由：深耕高能级区域，兼具业绩稳定性与未来成长性，信用度高，有望在行业出清过程中实现赶超。

3. 主线三：混合所有制和民营房企

   • 推荐：万科A、金地集团
   • 建议持续跟踪：龙湖集团、碧桂园
   • 理由：在调控频繁、竞争激烈和暴雷频发的行业中生存下来的优质房企，具备领先的不动产综合发展能力，是行业高质量发展的引领者。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险
• 盈利能力继续下滑的风险
• 销售不及预期的风险