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锐理2018年10月重庆主城区房地产市场报告总结

核心内容

2018年10月，重庆主城区房地产市场整体呈现量价齐跌、政策收紧、土地市场调整、营销推广多样化的态势。各细分市场如住宅、商务、商业均面临不同程度的去化压力，同时政策调控和市场行为持续影响市场走向。

主要观点

1. 经济与政策

• 全国经济环境：2018年上半年重庆GDP增速大幅回落，CPI稳居“2时代”，PPI持续回落。
• 重庆经济表现：2018年1-9月重庆固投增长7.2%，房地产投资占比24.8%，开发环境平稳健康。
• 全国政策动态：央行多次降准，坚持中性货币政策，利好小微企业，有助于稳预期、稳经济、稳房价。
• 地方政策调控：全国多城严控预售价格，控房价，稳市场；重庆整顿“租金贷”行为，规范行业，引导市场平稳健康发展。

2. 土地市场

• 土地供应：10月商住类土地供应6宗，面积507.68亩，可开发体量58.68万方，分别位于西区及北区。
• 土地成交：10月商住类土地成交7宗，面积516.24亩，可开发体量71.07万方，成交楼面价4280元/㎡。
• 土地政策调整：10月土地新规直接将“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”转变为“拍卖”，土拍政策或将放缓。
• 企业土储：龙湖土地储备排名第一，融创、恒大紧随其后，金科、万科、协信等企业也在积极布局。

3. 房产市场

• 商品房市场：10月商品房市场热度下滑，成交环比量价齐跌；供应322.45万方，成交255.76万方，成交均价11226元/㎡。
• 住宅市场：住宅市场成交占比84%，非住宅成交占比扩大；高层产品成交占比77.6%，改善产品收缩。
• 区域市场表现：两江新区、巴南区需求强劲，成交领跑；渝中区因高价项目成交均价领先。
• 存销比与价格：存销比持续走低，价格持居高位；10月住宅均价11405元/㎡，环比下跌6%，同比上涨10%。
• 商务市场：供应增加，成交低迷；公寓成交占比扩大，写字楼去化缓慢。
• 商业市场：成交量价齐涨，但存量持续高企；商业成交均价22513元/㎡，110㎡以内、总价300万以下成为市场主流。

4. 营销推广

• 市场热度下滑：10月项目加速推售，但开盘认购率下跌至79%。
• 营销活动多样化：开发商积极推出多种营销活动，如“周末渔快感蟹有你”、“湿拓画”、“多肉DIY”、“李健演唱会”等，以拓展销售渠道，扩大销量。

关键信息

• 政策调控：全国及地方政策持续收紧，打击投机炒房需求，维护市场秩序。
• 土地市场：土拍政策调整，供应和成交均呈平缓趋势，企业土储持续扩大。
• 房产市场：住宅市场量价齐跌，商务和商业市场面临去化压力，但部分产品如大平层、高层产品仍具市场吸引力。
• 营销活动：开发商加快推盘节奏，营销形式多样化，线上线下活动持续火热。

总结与预判

市场总结

• 政策影响：央行降准对市场预期和房价起到稳定作用，地方政策继续强化调控。
• 土地市场：政策调整导致土拍市场放缓，供应和成交均保持平缓。
• 房产市场：整体市场热度下滑，去化压力增大，部分产品如大平层、高层仍具市场竞争力。
• 营销推广：开发商加快推盘，营销活动多样化，市场活跃度有所回升。

市场预判

• 政策方向：重庆楼市将紧跟国家调控步伐，市场监控力度持续收紧。
• 土地市场：11月土地市场将加大放量，完成全年供地计划；优质住宅类地块仍是焦点。
• 房产市场：预计11月商品房市场加速放量，去化压力增大，成交量价持居高位。
• 营销趋势：开发商将加快项目推盘节奏，加大营销活动频率，市场营销形式多样化，线上线下活动持续火热。

结论

2018年10月重庆房地产市场在政策调控和市场调整的双重影响下，整体呈现量价齐跌的态势。各细分市场如住宅、商务、商业均面临去化压力，但部分产品如高层、大平层仍具市场吸引力。开发商通过多样化的营销活动积极应对市场变化，为全年业绩做准备。未来市场预计将继续受到政策调控的影响，土地市场可能加大放量，房产市场将加速放量，去化压力增大，营销活动形式将更加丰富多样。