20221204-开源证券-房地产行业周报_房企股权融资开闸_四城土拍热度分化_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年12月4日发布的房地产行业周报指出，当前房地产行业政策底已相对明确，融资环境有所改善，市场信心逐步恢复，板块具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策支持持续加码：证监会放开房企股权融资，允许符合条件的房企实施重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并推动保障性租赁住房REITs常态化发行，为房企提供多维融资支持。
• 地方政策落实“金融16条”：多地银行与房企开展战略合作，推进“金融16条”政策落地，包括苏州、南京、荆门等地推出购房补贴、房票安置等支持性政策。
• 销售端表现分化：新房成交面积同比下降，但二手房成交量持续增长，二线城市表现优于三四线城市。
• 土拍热度分化：四城集中土拍中，北京、杭州热度较高，而武汉、无锡土拍较为冷清，地方国资主导拿地。
• 融资端压力仍存：国内信用债发行规模同比下降，海外债无新增发行，房企融资环境仍面临一定挑战。
• 市场表现强劲：房地产板块一周上涨3.45%，强于沪深300指数，部分个股涨幅显著，如深振业A、城建发展等。

关键信息

政策端

• 证监会调整优化5项措施：
  • 允许符合条件的房企实施重组上市。
  • 允许房企发行股份或支付现金购买涉房资产。
  • 推动保障性租赁住房REITs常态化发行。
  • 鼓励优质房企依托仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。
• 地方政策加速落实：
  • 深圳、重庆、武汉、苏州等地积极落实“金融16条”，推动房企融资。
  • 广西北部湾银行与多家本地房企签署战略合作协议，意向授信金额超150亿元。
  • 上海鼓励商业银行为租赁住房提供信贷支持。
  • 广州推出房贷延期还贷服务，最长可达12个月。

市场端

• 新房成交数据：
  • 2022年第48周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降31%，环比增加5%。
  • 年初至今累计成交面积19090万平米，同比下降33%。
  • 一线城市、二线城市、三四线城市新房成交同比分别下降31%、28%、36%。
• 二手房成交数据：
  • 2022年第48周，全国23城二手房成交面积118万平米，同比增速3%，前值14%。
  • 年初至今累计成交面积6078万平米，同比增速-13%，前值-14%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好。

投资端

• 土地市场表现：
  • 2022年第48周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8742万平方米，成交面积2995万平方米，同比下降33%。
  • 成交溢价率1.6%，环比下降。
  • 北京、杭州土拍热度较高，而武汉、无锡土拍冷清，地方国资主导。

融资端

• 信用债发行规模下降：
  • 2022年第48周，国内信用债发行70.5亿元，同比减少36%，环比减少3%。
  • 平均加权利率2.74%，环比下降39BPs。
  • 海外债无新增发行。

投资建议

• 维持“看好”评级：当前房地产行业政策底已明确，销售基本面仍在触底，市场信心逐步恢复，行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策出现超预期变化，可能导致行业波动加剧。

总结

本周房地产行业政策持续宽松，融资渠道拓宽，市场信心提升，板块表现优于大市。新房销售仍面临压力，但二手房市场回暖，土拍热度分化，部分城市由地方国资主导。尽管融资端压力仍存，但政策支持为行业带来积极影响，未来购房端政策有望进一步宽松，推动市场复苏。