20220917-安信证券-杭州土拍零距离（4_22）_三拍热度较高_主流房企积极拿地_7页_457kb

杭州土拍总结（2022年三轮）

核心内容

2022年9月15日，杭州完成了本年度第三轮土拍，共推出19宗地块，成交19宗，成交金额达430.6亿元，整体热度较高，无流拍现象。本轮土拍延续了前两轮的规则，但地块质量显著提升，主城区占比达73.7%，较前两轮大幅提升。同时，部分地块因配建要求高、商业占比大、起拍金额高或周边库存低等原因底价成交。

主要观点

土拍规则保持稳定

• 拿地前：继续执行限马甲、严格控制购地资金来源等规则，保证金比例仍为20%。
• 拿地中：地块最高溢价率为10%，地价触顶后采用“线下一次报价+摇号”方式，上限价溢价率不超过12%。
• 拿地后：3宗地块要求配建公租房，其中临平区64号地块配建率为23.8%，其余两宗配建率均低于10%。

土拍热度提升

• 平均溢价率：5.2%，较前两轮（5.0%、4.0%）有所提升。
• 线下报价比例：42.1%，较第二轮（26.7%）显著上升。
• 地块质量：主城区地块占比达73.7%，较第一轮（19.0%）、第二轮（24.4%）大幅提高，显示政府对核心区域的供地重点。

地块分布与成交情况

• 热门板块：上城区钱二、拱墅区申花、滨江区西兴板块竞争激烈，8宗地块地价触顶进入线下报价环节。
• 溢价成交地块：拱墅区1宗地（6.4%）、临平区1宗地（0.6%）溢价成交。
• 底价成交地块：9宗地块因配建要求、商业占比、起拍金额高等原因底价成交，包括西湖区68号地块（需配建6.2%公租房及自持3万方人才公寓）、西湖区75号地块（商业占比50%）等。

关键信息

房企拿地情况

• 国企：全口径拿地金额145.4亿元，占比33.8%，较第二轮（15.8%）提升，但低于首轮（45.8%）。
  • 绿城中国：以95.4亿元拍得3宗地。
  • 万科、招商蛇口与北科建集团联合体：12.2亿元。
  • 保利发展、华润置地：分别以8.6亿元、7.4亿元各拍得1宗地。
• 民企：全口径拿地金额123.6亿元，占比28.7%，较前两轮（46.3%、69.5%）明显下降。
  • 滨江集团：积极参与，共拿地3宗，金额69.1亿元。
  • 坤和建设、浙江中豪：分别以20.9亿元、10.4亿元各拍得1宗地。
  • 赞成控股、圣奥集团、杰立房地产：均有参与。
• 城投企业：全口径拿地金额161.7亿元，占比37.5%，较第二轮（26.7%）上升。
  • 之江城投：以120.9亿元拍得1宗地。
  • 杭州地铁：以40.7亿元拍得1宗地。

风险提示

• 信息不全：可能存在未涵盖的地块或数据。
• 政策调控：房地产调控政策可能超预期，影响市场走势。

表格与图表说明

• 表1：列出杭州三轮土拍规则，显示拿地前、拿地中、拿地后的主要政策。
• 表2：详细列出三轮土拍地块的行政区、宗地代码、成交状态、楼面价、溢价率、拿地企业等信息。
• 图1：展示杭州三轮土拍基本情况（宗数、金额）。
• 图2：显示平均溢价率小幅回升。
• 图3：反映国企拿地占比上升，民企拿地意愿降低的趋势。

总结

本轮杭州土拍延续了稳定的规则，但地块质量显著提升，主城区成为供地重点，整体热度较高。无地块流拍，平均溢价率上升，部分热门地块进入线下报价环节。国企表现活跃，拿地金额和占比上升，而民企拿地意愿下降，城投企业则趁势扩大市场份额。整体市场呈现国企主导、民企收缩、城投崛起的趋势，但需警惕政策调控带来的不确定性。