20260531-国金证券-地产专题分析报告_地产分化正在加剧_4页_701kb

文档总结：地产分化正在加剧

核心内容

当前房地产市场呈现出明显的分化趋势，一线城市新房市场表现相对较好，而二、三线城市则持续承压。新房和二手房市场均出现不同程度的回暖迹象，但整体仍处于调整阶段。

新房市场分析

• 成交情况：本周（5.23-5.29）47个重点城市新房成交面积为345.8万平方米，环比增加6.5%，同比降幅收窄至-16.4%。
• 城市分化：一线城市新房成交面积同比增长10.0%，二、三线城市同比跌幅分别为-21.5%和-23.9%。
• 产品分化：新房市场分为两类：一类是新规后的“新好房”，具备较强的产品力，去化率较高；另一类是旧规下的“老现房”，因开发逻辑偏向投资而非消费，与购房者需求错配，去化困难。
• 未来趋势：多数房企采取聚焦核心城市的战略，预计高能级城市核心区域将不断推出产品力较好的新房，销售面积有望保持正增长；低能级城市则以去库存为主，市场仍面临压力。

二手房市场分析

• 成交情况：本周22城二手房成交量好于过去5年历史同期，同比延续正增长，录得20.2%。
• 市场改善：自“小阳春”以来，二手房市场持续改善，5月同比增速达23%。
• 挂牌量变化：5月以来，二手房挂牌量延续回落，环比-0.1%，同比-0.5%，显示供给侧压力有所缓解。

政策动态

• 城市更新规划：《城市更新“十五五”规划》发布，明确到2030年城市更新行动将取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效。
• 广州收储政策：广州宣布收储核心城区低总价、小户型房产，旨在打通置换链条，推动城市更新。此举可能在未来更多核心城市推广。

风险提示

1. 房价下行风险：若重点城市二手房挂牌量超预期回升或租金价格大幅回落，可能导致房价下行幅度和速度超出预期。
2. 宏观经济风险：宏观经济超预期下行可能使居民预期再度转弱，拖累房地产市场止跌节奏。

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