2022-07-06-亿翰智库-6月房地产行业月报（第48期）_复苏趋势初显_实质性回暖或至四季度_32页_1mb

房地产行业研究·研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2022年6月中国房地产市场整体表现及政策动向，指出行业在政策松绑、需求释放等多重因素作用下呈现初步回暖迹象，但实质性复苏仍需等待四季度。核心城市政策调整对市场信心有积极作用，但整体市场仍面临供应不足和购买力下降等制约因素。

主要观点

• 政策松绑效果初显：6月政策放松力度有所放缓，但限购、限售、限贷等政策的局部放宽对市场有拉动作用，尤其在二线城市。
• 市场需求未显著回暖：尽管销售数据环比上升，但同比仍下降，且市场仍存在购买力不足问题。
• 土地市场热度有限：6月土地成交面积环比上升，但同比降幅依然明显，土地市场热度和成交溢价率仍处于低位。
• 房企分化明显：高信用房企销售和投资表现优于民企，民企融资压力大，风险进一步释放。
• 房票安置政策初现：部分城市试行房票安置，旨在去库存和稳市场，但其效果尚待观察。

关键信息

行业政策

• 限购放宽：二线城市加大限购松绑力度，如南京、合肥、武汉等城市大幅降低非户籍购房门槛。
• 限贷放宽：仅郑州降低二套房首付比例，其他城市限贷政策未明显放松。
• 落户政策：核心城市放宽人才落户门槛，如上海、杭州、温州等；部分三四线城市推出购房落户政策。

住宅市场

• 成交面积：6月全国商品住宅销售面积2293.1万平米，环比增长58.1%，同比下行22.7%。
• 区域表现：
  • 一线城市成交面积373.1万平米，同比-8.5%，环比+141.5%。
  • 核心二线城市成交面积1148.8万平米，同比-8.8%，环比+71.3%。
  • 普通二线城市成交面积437.3万平米，同比-14.6%，环比+61.5%。
  • 三四线城市成交面积442.0万平米，同比-43.9%，环比+24.9%。
• 去化周期：多数城市去化周期上升，但部分城市因政策效果显现而有所缩短。

土地市场

• 土地供应：6月住宅用地供应面积11427.1万平米，同比-32%，环比-1%。
• 土地成交：6月土地成交面积9906.7万平米，同比-45%，环比+47%。
• 区域表现：
  • 一线城市成交面积491.3万平米，同比-17%，环比+45%。
  • 核心二线城市成交面积1783.2万平米，同比-56%，环比+122%。
  • 普通二线城市成交面积1556.4万平米，同比-44%，环比+193%。
  • 三四线城市成交面积6075.9万平米，同比-42%，环比+19%。
• 溢价率与楼面均价：
  • 一线城市平均溢价率5.0%，同比+0.2%，环比+4.3%。
  • 核心二线城市平均溢价率4.4%，同比-9.2%，环比+2.5%。
  • 普通二线城市平均溢价率3.8%，同比-8.7%，环比-1.1%。
  • 三四线城市平均溢价率4.6%，同比-11.8%，环比+0.1%。
• 流拍情况：流拍宗数和面积同比环比均有所改善，但三四线城市流拍情况仍较严峻。

企业经营

• 投资：TOP100房企6月权益拿地金额环比增长80.3%，但平均溢价率仍较低，以国央企为主。
• 销售：TOP200房企6月总销售额环比增长53.8%，同比-43.4%，但销售恢复具有结构性差异，高信用房企表现优于民企。
• 融资：2022年1-6月房企境内债融资2846.4亿元，同比大幅下降，民企融资持续低迷，海外债风险持续演化。
• 股价：受市场回暖和政策利好影响，房企股价有所回升，但可持续性有待观察。

结构分析

1. 行业政策

• 限购放松：二线城市放宽限购，部分城市如南京、合肥、武汉等非户籍购房门槛大幅降低。
• 限贷调整：仅郑州降低二套房首付比例，其他城市限贷政策未明显放松。
• 落户政策：核心城市放宽人才落户门槛，部分三四线城市推出购房落户政策，以促进市场去化。

2. 住宅市场

• 成交回暖：6月全国商品住宅成交面积环比增长明显，部分城市同比转正。
• 结构性差异：核心城市销售回暖更明显，但整体市场仍受供应不足和购买力下降影响。
• 去化周期：多数城市去化周期延长，但部分城市因政策调整有所缩短。

3. 土地市场

• 供应减少：2022年6月土地供应面积同比下降，但部分核心城市供应质量提高。
• 成交回暖：土地成交面积环比增长，但同比仍大幅下降，部分城市如苏州、南京表现较好。
• 流拍改善：流拍宗数和面积同比环比均有改善，但三四线城市流拍情况仍严峻。

4. 企业表现

• 投资回升：房企投资力度加大，但主要由国央企和地方国企主导，民企投资仍有限。
• 销售回暖：高信用房企销售回升明显，但整体销售情况仍受购买力不足影响。
• 融资压力：民企融资持续低迷，海外债风险加剧，房企面临偿债高峰。

总结

尽管2022年6月房地产市场出现一定程度的回暖，但整体仍处于恢复初期，实质性回暖需等到四季度。政策松绑、需求释放、房企推盘力度等因素共同作用下，市场信心逐步恢复，但供应不足和购买力下降仍是主要制约因素。高信用房企在销售和投资方面表现优于民企，民企风险进一步释放。土地市场在政策调整和供应质量提升下有所回暖，但整体热度仍不足，融资环境仍严峻，房企需谨慎拿地。