20240916-华创证券-2024年1-8月份地产数据点评_警惕土地市场下滑_7页_576kb

2024年1-8月份地产数据点评

核心结论

据统计局数据，2024年1-8月，中国房地产市场各项指标继续大幅下滑：商品房销售面积同比下降180%，销售金额下降236%，开发投资下滑102%，新开工面积降幅达225%。各项指标增速较1-7月略有回升，但整体仍处于下滑通道。

研究分析认为，政策效果在7月后已快速衰减，当前市场情绪未见明显反转，“金九银十”季节性反弹幅度可能有限。高频周度数据及京沪前端成交数据均显示市场仍处低位波动，尚未形成有效企稳信号。

预计2024年全年房屋新开工面积约73亿平，同比下降23%；竣工面积约71亿平，下降29%。

土地市场分析

1-8月百城土地成交额同比下滑38%，土地财政面临压力。2024年1-7月土地出让金同比下滑22%，2023年同比下滑达33%。土地财政的收缩可能对地方政府财政产生负面影响，进而影响基础设施投资和房地产长期均衡发展。

板块趋势与投资逻辑

当前板块估值机会不在于销售见底，而是房价见底。分析师预计70大中城市新建商品住宅价格连续下跌，且多数城市环比、同比价格下跌，对房企资产端ROE改善预期形成现实阻碍。板块具有“等待右侧”的特征，投资难度较大，alpha获取较为困难。

确定性机会展望

报告指出当前阶段关注相对确定性机会：

1. 城中村改造；
2. 解决历史土储问题的部分房企；
3. 具有护城河的二手房中介公司。

风险提示

潜在风险包括微观逻辑失效，价量形成负反馈，宏观政策调整滞后，部分城市可能出现产业投资放缓，拖累长期发展节奏。

投资建议

维持“推荐”评级，但需等待行业右侧的出现，积极把握结构性机会。在估值下行期，建议关注板块估值中枢提升与增量政策落地带来的机会。

单戈团队强调，当前市场特征与投资逻辑发生显著变化，企业价值更依赖土储价值，而运营能力影响有限，投资难度较以往增加。

关键词：房地产、销售数据、土地市场、估值、投资逻辑