2018年上半年保利房地产行业研报-保利研究院-20180731-15页-1mb

2018年上半年保利房地产行业研报总结

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业在宏观经济调控和国际贸易摩擦背景下，继续经历结构性调整与升级转型。全国商品房成交额再创新高，达到6.69万亿元。与此同时，房企“去地产化”趋势明显，房地产正逐渐成为继互联网之后的另一种新型链接方式，连接资金、人才、产业、税收等要素，推动城市经济与实体经济融合发展。报告分为两部分，分别分析了中长期行业机遇与短期市场走势。

主要观点与关键信息

一、中长期行业发展机遇：房地产成为一种新型链接

1. 房地产的“新型链接”属性

• 房地产作为实体载体，具备链接“人、资本、产业”的天然优势。
• 与互联网相比，房地产的链接方式更扎实，有助于实现资源要素的优化配置，推动产业升级和城乡建设。

2. 房企战略升级方向

• 房企正从“单一开发”向“开发+运营”战略转型，拓展产业资源导入、城市运营等多元化业务。
• 代表房企包括：恒大、碧桂园、万科、保利，分别在科技、农业、文旅、军民融合、健康医养、教育、物流等领域进行布局。

3. 土地供给侧变革

• 各线城市土地供给弹性差异显著，一线城市面临供给不足的硬约束，三四线城市则具备超强供给弹性。
• 土地出让方式转变，政府倾向于通过“限房价、限地价、竞自持”等方式引导产业资源导入。

4. 土地供应结构性变革

• 深圳“二次房改”将住房需求划分为四类，推动新型住房市场构建。
• 北京共有产权房制度已进入实践阶段，房企需适应新的供应端政策。

二、短期市场形势：三四线市场将阶段性见顶

1. 地产金融环境分析

• 货币政策呈现“放水但非漫灌”趋势，对房地产行业宽松预期有限。
• 房企融资渠道受限，金融监管趋严，信托、公司债、海外债等融资方式均受到限制。
• 居民房贷利率趋稳，但三四线城市按揭管控趋严，资金或重新回流一二线。

2. 三四线市场走势

• 棚改政策调整导致货币化安置力度减弱，三四线城市市场加速分化。
• 不同类型的三四线城市面临不同风险：
  • 外溢型三四线：依赖一二线城市外溢需求，但调控趋严，市场容量预期下调。
  • 依赖棚改型三四线：如山东、湖南等，市场缩量，后市遇冷风险较大。
  • 内需型三四线：依赖本地改善型需求与乡镇进城需求，价格承受能力成为关键。

3. 房企应对策略

• 面对短期市场调整，房企需更理性布局，落实“房住不炒”政策。
• 企业应加强现金流管理，提升财务稳健性，以应对行业波动。
• 碧桂园暂停“全覆盖”战略，反映市场风险逐步显现，房企需深耕城市，关注真实居住需求。

关键数据与图表说明

• 全国商品房成交额：2018年上半年达6.69万亿元，创历史新高。
• 房企产业布局：
  • 恒大：新能源汽车、文旅、体育、交通、城建、商业服务。
  • 碧桂园：科技、物联网、农业、健康养老、文化、环保、商业服务。
  • 万科：物流、农业、生态环保、健康养老、轨道+物业、文化、商业服务、科技。
  • 保利：大健康、文化、文旅、军民融合、健康医养、教育、商业、物流。
• 土地供应结构：
  • 一线城市：供给弹性极低，面临供需矛盾。
  • 三四线城市：供给弹性超强，市场阶段性见顶。
• 棚改货币化影响：
  • 不同省份棚改力度差异显著，但对市场影响非唯一性。
  • 广东、福建等沿海地区棚改力度较弱，但三四线市场依然强劲。

结论与展望

房地产行业正从传统的“开发”模式向“开发+运营”的综合投资服务商转型，成为推动城市经济发展的重要力量。在中长期视角下，房企需把握“新型链接”机遇，加强与产业的融合。而在短期市场调整中，三四线城市面临阶段性见顶，房企应理性布局，分类分析城市投资风险，强化财务稳健性，以应对市场波动。