2018年上半年保利房地产行业研报-保利研究院-20180731-15页_1mb

2018年上半年房地产行业研报总结

核心内容概述

本报告由保利房地产战略研究院与保利投顾研究院联合发布，重点分析了2018年上半年中国房地产行业的中长期发展机遇与短期市场形势。核心内容围绕“房地产成为新型链接”、“三四线市场阶段性见顶”、“地产金融环境趋紧”三大主线展开，旨在为房企提供战略决策参考。

一、中长期行业发展机遇

1.1 房地产成为新型链接方式

房地产作为实体载体，具备链接“人、资本、产业”的天然优势，其与实体经济的融合成为行业发展的新机遇。相比互联网的虚拟链接，房地产链接更扎实，有助于实现资源要素的优化配置，推动产业升级和城乡建设。

1.2 房企战略升级：从“开发”到“开发+运营”

• “去地产化”趋势：房企逐步淡化“开发”角色，向“开发+运营”战略升级。
• 多元化产业导入：房企通过导入产业资源获取土地，如恒大、碧桂园、万科、保利等均在物流、文旅、农业、科技等领域布局。
• 典型案例：
  • 恒大：投资新能源汽车、文旅、体育等
  • 碧桂园：发展科技小镇、显示面板、智能制造、农业等
  • 万科：布局物流、文化、商业服务、科技等
  • 保利：聚焦大健康、军民融合、文旅、教育等

二、房地产成为“新型”链接大背景

2.1 土地供给侧变革

• 各线城市土地供给差异显著：
  • 一线城市：供给弹性极低，供需矛盾突出
  • 二线城市：供给弹性适中，仍有增量空间
  • 三四线城市：供给弹性超强，能快速释放供应

2.2 土地出让方式转变

• 政府通过土地捆绑产业资源，推动产城融合发展。
• 房企导入产业资源成为拿地的重要手段，如碧桂园科技小镇、保利军民融合小镇。

2.3 政策性住房土地供应体系构建

• 深圳二次房改：将住房需求划分为4类，推动人才住房和安居型商品房发展。
• 北京共有产权房：作为政策性住房的先行实践，构建新型住房供应体系。
• 两者均强调“封闭流转期”和“补差价”机制，以控制市场风险。

三、短期市场形势：三四线市场阶段性见顶

3.1 市场轮动分化

• 一二线城市在调控下成交势能减弱，三四线城市曾因棚改政策带动市场繁荣。
• 当前三四线市场已显现阶段性见顶趋势，需房企理性应对短期调整。

3.2 地产金融环境分析

• 货币宽松但非“漫灌”：政策以稳定市场预期和修复信用环境为主，地产行业不宜寄望于宽松货币政策。
• 融资渠道收紧：
  • 海外债：主要用于偿还到期债务
  • 公司债：限制用于房地产项目
  • 信托：监管趋严，违规行为受罚
  • 银行贷款：加强审批，防止资金违规流入房地产
• 联合授信机制：限制房企过度借贷，提升融资风险控制能力。

3.3 居民房贷环境

• 房贷利率趋稳，居民信贷环境有所改善。
• 三四线城市购房加杠杆较快，银行按揭管控趋严，资金或回流一二线。

四、三四线城市走势分析

4.1 棚改政策调整影响

• 货币化支持力度减弱：非“一刀切”，收紧是趋势，但不应过度解读。
• 棚改与销售增速关系：部分省份棚改力度大，但销售增速未超全国平均，如山东、湖南。
• 广东等沿海地区：棚改力度弱，但三四线市场依然强劲。

4.2 三四线城市分化趋势

• 外溢型三四线：依赖一二线城市需求，调控不放松，市场容量预期下调。
• 依赖棚改型三四线：市场缩量，后市遇冷风险高。
• 内需型三四线：依赖本地改善客群和乡镇进城客群，考验价格承受能力。

五、企业策略建议

5.1 稳健财务，加强现金流管理

• 房企需重视“现金流为王”，加强资金回笼，确保财务稳健。
• 随着融资渠道收紧，房企需更加注重财务结构优化。

5.2 分类投资，理性布局

• 面对市场分化，房企需对城市进行分类分析，避免“全覆盖”战略。
• 抓住真实居住需求，深耕优质城市，避免盲目扩张。

六、总结

本报告指出，房地产行业正经历从“单一开发”向“开发+运营”转型，房企需通过产业导入增强运营能力，把握中长期发展机遇。同时，短期来看，三四线市场受多重因素影响，已进入分化阶段，房企应加强财务稳健性，分类布局，适应市场变化。整体而言，房地产行业正逐步向更深层次的资源链接和城市经济发展方向演进。