20220705-安信证券-宁波土拍零距离（7_22）_二拍热度回升_国企仍为拿地主力_7页_421kb

宁波2022年二轮土拍总结

核心内容

2022年6月30日，宁波完成了本年度第二轮土拍，共推出21宗地块，全部成交，无流拍或撤销地块，成交总金额为161.2亿元，平均溢价率为5.2%，较首轮有所改善，底价成交率下降至57.1%。本轮土拍整体热度回升，但地块质量相对一般，主城区占比57.1%，低于首轮的69.7%。安置房和保障性租赁住房供应增加，而商住地块仍为市场关注焦点。

主要观点

• 土拍规则基本不变：限马甲、严控购地资金来源等规则维持不变，但起拍房地比上调，由首轮的2.6倍提升至3.7倍，整体利润空间改善。
• 安置房与保障房供应增加：本轮共推出9宗纯安置房地块，占比提升至42.9%，保障性租赁住房减少至14.3%。安置房起拍楼面价较低，利润空间较高。
• 热门地块竞争激烈：共有5宗地块地价触顶，进入摇号环节，其中鄞州东部新城、镇海骆驼街道地块为商住综合用地，区位优势明显。镇海新城地块以5.9%溢价率成交，江北区庄桥南地块溢价率仅为0.5%，其余地块多为底价成交。
• 土拍热度回升：平均溢价率较首轮提升2.5个百分点，底价成交率下降，表明市场信心有所恢复。
• 国企仍是拿地主力：国企全口径拿地金额达66.4亿元，占比41.2%，虽较首轮略有下降，但仍是主要购地力量。保利发展、中海地产、中国铁建等主流国企积极参与，同时宁波本地小型国企也表现活跃。
• 民企参与度提升但意愿仍弱：民企全口径拿地金额为41.7亿元，占比25.9%，较首轮提升14.7个百分点，但仍明显低于去年首轮水平。主要参与企业为雅戈尔、长住控股、万景山置业等本地小型民企。
• 城投企业活跃：城投全口径拿地金额为53.1亿元，占比33.0%，虽较首轮略有下降，但高于去年三轮水平。宁波城投、宁波轨道集团、奉化区投等积极参与。

关键信息

• 土拍规则：限马甲、资金来源控制、保证金要求等规则不变，但起拍房地比上调。
• 地块供应结构：纯安置房占比提升至42.9%，保障性租赁住房占比降至14.3%。
• 溢价率与成交情况：平均溢价率5.2%，较首轮提升2.5个百分点，底价成交率下降至57.1%。
• 企业参与情况：
  • 国企：66.4亿元，占比41.2%
  • 民企：41.7亿元，占比25.9%
  • 城投：53.1亿元，占比33.0%
• 重点地块：
  • 鄞州东部新城、镇海骆驼街道地块为商住综合用地，区位优势明显。
  • 镇海新城地块溢价率5.9%，江北区庄桥南地块溢价率0.5%。
  • 镇海区49号地块通过调整商业比例和起拍金额重新出让，商业比例从30%降至12%，起拍金额由6.0亿元降至4.4亿元。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控政策超预期等。

地块信息汇总

数据来源与免责声明

• 数据来源：宁波政府官网，安信证券研究中心
• 免责声明：本报告仅供安信证券客户使用，不保证信息完整性与准确性，不构成投资建议，投资者需自行判断。