20260906-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W35_新房成交同比仍弱_二手同比维持正增_15页_913kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本周房地产行业整体表现承压，申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，略优于沪深300指数0.39个百分点，行业排名为第18名。新房成交面积同比下降19.2%，其中一线城市表现相对较好，同比上升31.6%，但二线城市和三线城市同比分别下降25.8%和54.0%。二手房市场则保持温和增长，同比上升3.0%，其中一线城市增长6.4%，三线城市增长16.4%。

主要观点

新房市场

• 整体表现：30个城市新房成交面积为146.0万平方米，环比下降0.3%，同比下降19.2%。
• 区域差异：
  • 一线城市新房成交面积57.1万平方米，环比上升18.5%，同比上升31.6%。
  • 二线城市新房成交面积67.8万平方米，环比下降12.0%，同比下降25.8%。
  • 三线城市新房成交面积21.1万平方米，环比下降0.7%，同比下降54.0%。
• 累计表现：近四周累计新房成交面积544.5万平方米，环比下降6.0%。今年35周累计新房成交面积5537.0万平方米，同比下降14.8%。

二手房市场

• 整体表现：15个样本城市二手房成交面积合计183.8万平方米，环比下降4.1%，同比增长3.0%。
• 区域差异：
  • 一线城市二手房成交面积84.1万平方米，环比上升0.7%，同比增长6.4%。
  • 二线城市二手房成交面积70.6万平方米，环比下降8.6%，同比增长1.5%。
  • 三线城市二手房成交面积29.1万平方米，环比下降6.0%，同比增长16.4%。
• 累计表现：今年35周累计二手房成交面积7141.4万平方米，同比增长5.7%。

关键信息

个股表现

• 涨幅前五：信达地产（+28.7%）、格力地产（+14.2%）、皇庭国际（+13.0%）、高新发展（+11.0%）、万泽股份（+7.4%）。
• 跌幅前五：万业企业（-14.8%）、中关村（-14.2%）、京投发展（-13.4%）、香江控股（-12.5%）、新华联（-12.1%）。

重点房企表现

• 涨幅前五：时代中国控股（+66.7%）、正荣地产（+41.7%）、我爱我家（+19.3%）、绿景中国地产（+7.9%）、华发股份（+6.0%）。
• 跌幅前五：佳兆业（-25.0%）、绿城中国（-19.4%）、建发国际集团（-18.8%）、越秀地产（-12.6%）、中国金茂（-11.5%）。

信用债市场

• 发行情况：本周发行房企信用债3只，环比减少6只；发行规模10.90亿元，环比减少37.4亿元。
• 偿还情况：总偿还量109.61亿元，环比减少10.48亿元。
• 净融资额：-98.71亿元，环比减少26.92亿元。
• 债券类型：以中期票据（82.6%）为主。
• 债券评级：AA+（72.5%）为主要构成。
• 债券期限：以1-3年（82.6%）为主。

投资建议

1. 多元化经营企业：如华润置地、华润万象生活，建议关注华润置地。
2. 轻资产运营企业：
   • 中介类：建议关注贝壳-W，A股映射为我爱我家。
   • 物业类：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
3. 开发为主的开发商：优先选择融资顺畅、成本低、布局重点城市、历史包袱轻的企业。推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。
4. 类地方城投、地产转型股：可关注相关转型企业。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

政策回顾

• 武汉市：发布《关于进一步优化我市房地产政策措施的通知》，包含8项举措，如优化公积金使用、购房补贴、入学政策、土地供给、存量盘活等。

行业展望

房地产行业基本面仍处于左侧，未来3年行业格局可能呈现以下趋势：

• 多元化经营企业具备更强的周期穿越能力。
• 轻资产运营企业（如中介、物业）在房价下跌过程中表现较好。
• 开发商需具备融资顺畅、成本低、布局重点城市等优势。
• 类地方城投和地产转型股可能成为投资重点。

数据来源

• Wind
• 国盛证券研究所

分析师信息

• 金晶：分析师，执业证书编号 S0680522030001，邮箱 jinjing3@gszq.com
• 肖依依：分析师，执业证书编号 S0680523080005，邮箱 xiaoyiyi3664@gszq.com