20260809-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W31_新房二手房成交季节性下滑_北京出台新政稳定市场_16页_2mb

房地产开发行业总结

核心内容概述

2026年8月，北京出台楼市新政，从限购和公积金政策等方面进行松绑，旨在降低刚需和改善置业门槛，促进市场活跃度。政策落地正值市场淡季，预计短期内成交将有所改善。整体来看，房地产行业仍处于基本面左侧，但部分优质个股已提前显现右侧趋势。

主要观点

1. 政策调整

• 北京新政：优化限购政策，非京籍家庭五环内购房社保/个税年限调整为1年及以上，公积金贷款额度提高，支持“带押过户”和装修提取公积金。
• 其他一线城市：上海、深圳、广州也陆续出台类似政策，以促进市场稳定和复苏。
• 中央政策：国务院审议通过《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定(草案)》，提出拓宽公积金使用范围，提升管理服务效能。

2. 市场表现

• 申万房地产指数：本周累计变动幅度为2.1%，排名申万一级行业第17位，落后沪深300指数0.23个百分点。
• 新房成交：本周30个城市新房成交面积117.2万平方米，环比下降35.9%，同比下降36.7%。一线城市新房成交面积44.4万方，同比-16.3%；二线城市48.3万方，同比-43.2%；三线城市24.5万方，同比-47.8%。
• 二手房成交：本周15个城市二手房成交面积175.0万方，环比下降10.0%，同比下降0.9%。一线城市成交74.4万方，同比+5.9%；二线城市72.1万方，同比+1.4%；三线城市28.5万方，同比+16.8%。

3. 市场分化

• 新房市场：整体表现疲软，三线城市降幅最大，但部分二线城市如衢州、泰安、肇庆等成交量同比增长。
• 二手房市场：一线城市和三线城市表现相对较好，尤其是三线城市成交量增长显著。

4. 债券市场

• 房企信用债发行：本周共发行20只，环比增加12只，发行规模150.20亿元，环比增加100.7亿元，净融资额为-2.03亿元。
• 债券类型：以一般中期票据为主，占比46.9%。
• 融资成本：发行利率有所下降，如“26金桥开发MTN001”3年期中期票据利率下降114bp。

关键信息

• 政策方向：一线城市政策持续优化，旨在刺激市场需求，稳定市场预期。
• 市场趋势：新房销售尚未企稳，二手房市场表现分化，部分城市成交量增长。
• 投资建议：维持行业“增持”评级，建议关注多元化经营企业、轻资产运营企业及重点城市布局的开发商。
• 推荐标的：
  • 多元化经营：华润置地、华润万象生活。
  • 轻资产运营：贝壳-W、我爱我家、华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
  • 开发为主的房企：H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。
  • 类地方城投及转型股：建议关注相关标的。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响市场信心。
• 需求复苏不及预期：可能制约行业回暖。
• 房企出险风险蔓延：可能对市场造成冲击。

投资策略

• 配置建议：以标准配置和带底仓配置为优，反复试探和确认右侧是否真正来临。
• 关注点：优质房企、政策导向下的结构性机会、市场成交量变化。

结论

房地产行业整体仍处于基本面左侧，但部分优质企业已提前显现右侧趋势。政策持续优化，市场表现分化，建议关注具备多元化经营、轻资产运营及重点城市布局的房企，同时警惕政策落地不及预期及需求复苏不及预期的风险。