房地产行业年度投资策略回顾与展望：行稳致远，马太效应下集中度继续提升-20191217-川财证券-51页_1mb

房地产行业年度投资策略回顾与展望总结

核心内容

截至2019年12月13日，沪深300指数累计上涨31.81%，房地产板块累计上涨15.97%，板块PE（TTM）为9.27倍，估值处于历史下沿。2020年房地产行业将面临不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位，行业销量在政策催化透支后将逐步回归合理中枢。头部房企在土储资源获取、销售规模提升和融资渠道拓宽方面具备优势，有望在2020年走出与板块不同的行情。

主要观点

• 政策端：以“稳”为主，实行“松紧结合”与“因城施策”的调控方式，政策大收大放的可能性较低。
• 销售端：预计2020年商品房销售面积将出现个位数下滑，同比增速约-3.5%，销售金额同比增速约1%。
• 新开工：受销售和库存影响，预计2020年新开工增速在-2%左右。
• 开发投资：2020年房地产开发投资增速预计在7.0%左右，主要由土地投资走弱和建安投资修复企稳共同作用。
• 竣工：竣工修复趋势已现，预计2020年竣工面积同比增速为6.5%。
• 公司端：资源向头部房企倾斜，集中度进一步提升。头部房企在销售、货值和融资等方面表现优于行业平均水平。
• 物业板块：行业加速整合，集中度持续提升，增值服务成为新的增长点。

关键信息

政策端

• 调控风向：从单纯的“松”或“紧”转向“松紧结合”。
• 调控方式：中央定调、地方微调，实行“因城施策”。
• 政策反应：政策反应越来越快，市场敏感度提高。

销售端

• 销售数据：2019年1-10月，商品房销售面积累计值达13.33亿方，同比增长0.1%；销售额达12.44万亿元，同比增长7.3%。
• 区域分布：东部区域占比下降，中、西部区域占比上升。
• 销售趋势：销量逐步回归合理中枢，但未来仍需观察。

新开工

• 传导机制：销售与新开工之间存在时滞，2020年新开工增速预计为-2%。
• 库存影响：库存水平较低，对新开工形成一定压力。

开发投资

• 土地投资：预计2020年土地投资增速降至7.5%左右。
• 建安投资：逐步修复，带动房地产开发投资增速维持在7.0%左右。

竣工

• 竣工趋势：修复趋势已现，预计2020年竣工面积同比增速为6.5%。
• 统计口径：统计局竣工统计口径与实际存在偏差，可能影响数据准确性。

公司端

• 头部房企：销售表现亮眼，市占率进一步提升。TOP10/30/50销售金额同比增速分别为12.2%、15.0%、16.1%。
• 土储与融资：头部房企货值充裕，权益比有所提升；融资渠道多元化，融资成本处于行业低位。
• 业绩表现：头部房企归母净利润增速和营业收入增速均高于行业平均水平。

物业板块

• 竞争格局：行业加速整合，集中度持续提升。
• 业务拓展：基础业务稳步增长，增值服务成为新增长点。
• 核心竞争力：通过快周转和多元化发展，提升整体竞争力。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策趋严，资金面进一步收紧。
• 市场风险：销量增速放缓，行业整体承压。
• 流动性风险：未来两年迎来偿债高峰期，房企需关注资金链安全。

筛选建议

• 维度一：土储“质”与“量”：关注低估值、稳健经营的规模型房企，如万科A、保利地产、金地集团。
• 维度二：融资渠道多元化：关注融资成本低、快周转能力强的房企。
• 维度三：业绩锁定性强：关注具备稳定现金流和高利润水平的房企。
• 维度四：成本管控强：关注成本控制能力强、利润率稳定的房企。

总结

2020年房地产行业将面临政策调控、市场周期和资金面等多重因素的共同影响。行业销量逐步回归合理中枢，政策以“稳”为主，实行“松紧结合”和“因城施策”。头部房企凭借规模优势、土储资源和融资能力，有望在行业中脱颖而出。未来两年是房企偿债高峰期，需关注资金面风险。物业板块在行业整合中逐渐成为新的增长点，增值服务成为核心竞争力之一。整体来看，房地产行业在政策和市场双重影响下，将逐步实现稳定发展。