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报告摘要

仓储物流REITs专题总结

核心内容

仓储物流行业在过去一年经历深度调整，主要受电商需求结构调整及前期高标仓供给集中释放影响，市场租金普遍承压。不同租赁模式在换租周期中表现分化：市场化租赁型项目面临更高的调价压力，而关联方整租型项目虽然现金流稳定，但在市场下行期形成估值“陷阱”，导致续租时租金大幅回调。例如，嘉实京东仓储REIT的重庆和廊坊项目续租租金分别下调16%和30%，表明整租型项目并非“小幅回调”，而是“溢价回归”。

2026年3月，全国32个城市通用仓储平均月度租金为23.22元/平方米/月，处于20年以来的月度谷值，平均空置率为15.82%，位于历史95%分位值。部分城市如广州、东莞、嘉兴等通过租金下调有效改善空置率，而北京、上海、南京、武汉等城市则呈现租金与出租率双降趋势。

2025年第四季度，仓储物流需求以三方物流和电商为主，分别占比40%和33%。同时，跨境电商因关税战和美国取消“小额包裹豁免”政策，新租面积同比下降18%，但加速向欧洲、东南亚市场拓展，预计带动未来业务增长。

主要观点

行业调整：受电商需求变化和高标仓供应集中释放影响，行业租金普遍下滑，部分城市空置率显著上升。
区域分化：京津冀地区呈现分化，北京、天津、廊坊租金持续下滑，但廊坊、天津承接外溢需求后市场回暖；长三角进入租户方市场，租金竞争促进需求释放；珠三角租金高但承压明显；成渝地区供需趋稳。
REITs表现：部分REITs项目在续租公告前价格下跌，但续租落地后反弹，表明优质资产在换租扰动中存在回调窗口，建议投资者关注项目质量与运管能力。
租约到期潮：2026-2027年将有多个REITs项目迎来超20%的租约集中到期，换租浪潮仍在释放中，市场需关注租金调整节奏与项目稀缺性。

关键信息

仓储物流REITs租约情况

嘉实京东仓储REIT：重庆项目续租租金下降16%，廊坊项目下降30%。
其他REITs：盐田港REIT、中航易商REIT、南方顺丰REIT、华夏安博REIT等在2026年将有超20%的租约到期。
租户集中度：部分项目租户集中度高，如红土创新盐田港REIT，2025年租户收入占比第一大为41%，前五大为75%；而九州通REIT租户集中度较低，第一大为46%，前五大为88%。

仓储物流市场供需与租金趋势

全国趋势：2025年前三季度新增供应与净吸纳量基本持平，租金逐步回落。
区域表现：
- 华南：广州、上海、佛山等城市新增供应集中，租金承压。
- 华东：部分城市如苏州、无锡租金相对稳定。
- 华北：北京、天津、廊坊租金持续下滑。
- 成渝：成都、重庆去化稳定，租金波动较小。
冷库市场：2025年冷库总容量增长5.53%，但部分城市如南昌、长沙、哈尔滨空置率突破40%，市场去化分化加剧。