20260809-开源证券-房地产行业周报_北京优化限购和公积金政策_单周住宅成交同比下降_12页_1mb

报告摘要

北京优化限购和公积金政策，单周住宅成交同比下降

核心内容概述

2026年8月，北京出台多项房地产政策优化措施，包括缩短非京籍购房社保年限、提高公积金贷款额度、支持装修提取公积金等，释放了政策宽松信号。与此同时，全国房地产市场整体表现分化，新房及二手房单周成交面积同比下降，但一线城市的成交仍保持增长。政策端与市场端的动态表明，房地产市场正经历从增量向存量转型的阶段，政策持续优化对市场信心和去库存有积极作用。

主要观点

政策端持续宽松：北京等核心城市进一步优化限购政策，释放市场活力，为其他城市跟进政策松动提供了信号。
二手房市场活跃：2026年上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，在交易总量中占比达50.4%，显示市场已进入存量时代。
新房市场承压：新房单周成交面积同比下降，但一线城市的成交仍保持增长，反映区域市场韧性。
土地市场低迷：全国100大中城市土地成交面积持续下降，但楼面价和总价显著上升，显示土地市场热度不减。
投资建议积极：分析师维持房地产行业“看好”评级，推荐优质房企及商业地产运营商，同时关注物管企业。

关键信息

1. 政策优化

北京限购调整：非京籍家庭购房社保或个税年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款额度提升至340万元，支持装修提取公积金。
广西整治房地产市场：加强中介管理，规范交易行为，打击黑中介等违规行为。
全国政策信号：政策端整体宽松，未来核心城市限购政策可能进一步优化。

2. 市场表现

新房成交：
- 2026年第32周，全国30城新房单周成交面积123.9万平米，同比下降8.7%。
- 累计成交面积5831.8万平米，同比下降6.2%。
- 一线城市新房单周成交面积46.1万平米，同比增长38.2%；累计成交面积1583万平米，同比下降0.9%。
二手房成交：
- 2026年第32周，全国15城二手房单周成交面积138.3万平米，同比下降2.4%。
- 累计成交面积5277.8万平米，同比增长1.2%。
- 一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积34.4万平米，同比增长0.4%；累计成交面积1370.9万平米，同比增长1.5%。

3. 土地市场

2026年第32周，全国100大中城市土地成交面积1805.2万平方米，单周同比下降32%；累计同比下降11%。
土地成交楼面价2095.8元/平米，同比增长188%；土地成交总价776.3亿元，同比增长96%。
平均溢价率（4周移动平均）为6.9%，较前期有所下降。

4. 价格端

冰山100指数第32周为9787，周环比下降0.10%，周同比下降9.5%，反映市场整体价格承压。

风险提示

市场信心恢复不及预期。
政策效果不及预期，可能影响市场走势。

总结

北京等地持续优化限购及公积金政策，释放市场信号，推动房地产行业逐步复苏。尽管新房及二手房单周成交面积下降，但一线城市表现相对强劲，显示市场韧性。土地市场虽成交面积下滑，但价格和总价显著上升，反映市场对优质地块的追捧。分析师维持行业“看好”评级，建议关注优质房企、商业地产运营商及物管企业。政策力度与执行节奏仍是影响市场走势的关键因素。

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