> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs市场双周报总结 ## 核心内容概述 本报告为上海证券基金评价研究中心发布的 REITs 市场跟踪双周报，分析了 REITs 市场在发行、二级市场、分红及估值方面的表现。报告时间范围为 2026 年 5 月 13 日，涵盖了 REITs 的最新动态和市场趋势。 ## 主要观点 ### 1. 发行市场 - **本期发行情况**：今年第二只收费公路 REIT 完成发行，规模为 24.75 亿元，平均配售比例为 0.62%。截至 2026 年 5 月 13 日，今年已发行 3 只 REITs，总规模 80.82 亿元，发行数量和规模较去年同期明显下降，平均配售比例仍为 0.44%。 - **项目储备情况**：沪深交易所共受理基础设施 REITs 储备项目 17 单，其中 1 单已获批，为保障房扩募。本期新增 6 单项目，其中 4 单为特许经营权项目，2 单为产权项目。商业不动产项目共受理 20 单，已获批 4 单，本期新增 3 单。 ### 2. 二级市场 - **市场整体表现**：目前 REITs 市场产品数量为 82 只，总规模为 2268 亿元，产权 REITs 规模领先特许经营权 REITs 超 300 亿元。本期 REITs 市场整体小幅下跌 -1.25%，不及股票市场。 - **资产类型表现**：产权 REITs 下跌 -1.76%，其中产业园和消费设施跌幅超 -2%；特许经营权 REITs 下跌 -0.52%，其中供热设施跌幅超 -2%，而清洁能源和水利设施表现较好，分别上涨 0.20% 和 1.05%。 - **市场趋势**：今年以来 REITs 整体微涨 0.29%，特许经营权 REITs 表现优于产权 REITs；过去一年 REITs 整体下跌 -3.14%，表现明显落后于股票市场。消费基础设施涨幅最大，为 6%，而产业园跌幅最大，为 -10%。 - **市场活跃度**：本期 REITs 活跃度较上期明显下滑，整体换手率较低，与中证红利持平，其中数据中心换手率较高。REITs 市场与股市、债市仍保持正相关性。 ### 3. 分红情况 - **本期分红**：13 只 REITs 分红，金额为 6.65 亿元，数量和金额较上期下降。 - **年度分红**：2026 年 REITs 市场共分红 33.47 亿元，分红收益率为 1.52%，高于股票市场。 - **不同类型分红表现**：特许经营权 REITs 分红收益率为 1.91%，其中收费公路 REITs 分红收益率较高，为 2.11%；产权 REITs 分红收益率为 1.27%，其中消费设施和产业园为主要来源。 - **历史分红**：过去一年 REITs 整体分红收益率为 5.17%，特许经营权 REITs 分红收益率为 7.18%，其中收费公路 REITs 分红收益率为 8.39%；产权 REITs 分红收益率为 3.69%，其中仓储物流 REITs 分红收益率为 4%。 - **分红比例**：由于 REITs 强制分红的特点，不同类型 REITs 成立以来分红比例都较高，其中生态环保 REITs 分红比例最高，为 95.01%；供热设施 REITs 分红比例较低，为 70.71%。 ### 4. 估值情况 - **产权类 REITs**：最新估值（P/可供分配金额）为 23.52，其中保障房 REITs 估值相对较高，平均为 32.49；消费设施估值为 24.42；仓储物流和产业园估值在 21 左右；数据中心估值最低，为 17.62。 - **特许经营权 REITs**：在相同收益增速情况下，本期供热设施 REITs 内部收益率最高，其次为清洁能源、生态环保和水利设施，最后为收费公路 REITs。 - **股息率**：产权类 REITs 股息率（实际分红收益）为 4.63%，其中数据中心股息率最高，为 5.84%；特许经营权 REITs 股息率（实际分红收益）为 4.04%，其中产业园股息率较高，为 4.94%。 ## 关键信息 - **发行市场**：今年 REITs 发行数量和规模下降，配售比例较低。 - **二级市场**：REITs 市场整体表现不佳，产权类 REITs 跌幅较大，特许经营权 REITs 表现分化。 - **分红情况**：REITs 分红收益率高于股票市场，特许经营权 REITs 分红表现优于产权 REITs。 - **估值情况**：产权类 REITs 估值整体偏高，特许经营权 REITs 内部收益率表现分化。 ## 风险提示 - REITs 作为权益类产品，存在市场风险、流动性风险、底层资产风险及政策风险。 - 投资者需结合自身风险承受能力审慎决策，自行承担投资风险。 ## 结构总结 ### 发行市场 - **本期发行**：今年第二只收费公路 REIT 完成发行，规模为 24.75 亿元。 - **项目储备**：共 17 单基础设施 REITs 储备项目，其中 1 单已获批。本期新增 6 单项目，其中 4 单为特许经营权项目，2 单为产权项目。 ### 二级市场 - **市场表现**：本期 REITs 市场整体下跌 -1.25%，不及股票市场。 - **资产类型表现**：产权类 REITs 跌幅较大，特许经营权 REITs 表现分化。 - **活跃度**：本期 REITs 活跃度下降，整体换手率较低，与中证红利持平。 ### 分红情况 - **本期分红**：13 只 REITs 分红，金额为 6.65 亿元。 - **年度分红**：2026 年 REITs 市场共分红 33.47 亿元，分红收益率为 1.52%。 - **历史分红**：过去一年 REITs 整体分红收益率为 5.17%，特许经营权 REITs 分红收益率为 7.18%。 ### 估值情况 - **产权类 REITs**：最新估值（P/可供分配金额）为 23.52，其中保障房估值最高，数据中心最低。 - **特许经营权 REITs**：内部收益率表现分化，供热设施 REITs 最高，收费公路最低。 ## 总体趋势 - REITs 市场整体表现不佳，但分红收益率较高，具有一定的吸引力。 - 产权类 REITs 估值偏高，而特许经营权 REITs 内部收益率分化。 - 未来 REITs 密集分红可能继续，但市场活跃度和表现仍需观察。