房地产行业：老旧小区改造，竣工周期之外的第二β_-20200227-招商证券-39页_1mb

老旧小区改造——竣工周期之外的第二β

核心内容

老旧小区改造是指对建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活的住宅小区进行改造，主要包括水电气路改造、供暖设施修缮、加装电梯、配建停车场等。该政策旨在保民生、稳投资、拉内需，作为竣工周期之外的第二β，预计2020年起将大规模推进。

主要观点

• 政策背景：自2015年起，老旧小区改造逐步被纳入国家政策议程。2019年中央首次将老旧小区改造写入政府工作报告，并明确纳入城镇保障性安居工程，2020年李克强总理提出要大规模推进该工作。
• 市场空间：全国共有老旧社区17万个，涉及约4200万户，建筑面积约40亿平方米，潜在市场空间或达5万亿+。此外，居民自发户内装修预计带动0.6万亿市场空间。
• 改造内容分类：老旧小区改造内容分为基本类、提升类和完善类，其中基本类改造优先级最高，主要涉及水电气路等基础设施，对应建材、电梯等行业；提升类包括停车场、活动场所等；完善类涉及社区服务及物业管理。
• 区域差异：东部、中部地区因房龄偏老，改造需求更大，尤其以广东、江苏、山东、河南等省份为主。2019年中央专项资金分配中，中部地区改造面积占比最大。
• 资金筹措：资金将通过中央财政、地方财政、社会资金及居民自筹等多渠道筹集，其中财政资金占主导，社会资本参与或需创新融资模式。

关键信息

老旧小区改造时间表

• 2015年12月：中央首次提及老旧小区改造概念。
• 2017年12月：15个城市启动老旧小区改造试点。
• 2018年3月：老旧小区改造写入政府工作报告。
• 2019年3月：老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程。
• 2020年起：预计大规模推进，成为竣工周期之外的重要增长点。

市场空间测算

• 总市场空间：老旧小区改造自身市场空间或达5万亿+，若按5年改造期计算，每年可贡献约1万亿投资。
• 居民户内装修：预计带动0.6万亿市场空间，户均二次装修费用约5万元，涉及约840万至1260万户。

核心受益行业

• 建材：主要受益于基本类改造，如水电气路管道及墙面翻新。
• 电梯：大量老旧小区尚未加装电梯，需求迫切。
• 停车设施：配建停车场为提升类改造重点。
• 物业：老旧小区改造后，物业管理行业将迎来更大发展空间。
• 家电、轻工：受益于居民户内装修需求。

资金筹措与融资模式

• 权责关系：明确权责关系是解决融资问题的前提，遵循“谁受益、谁出资”原则。
• 财政主导：中央及地方财政为主要资金来源，如河北省以市县两级财政为主，河南省依赖中央财政拨款。
• 社会资本参与：需创新融资模式，如广州永庆坊模式、北京劲松模式，通过市场化运作吸引社会资本。

案例分析

• 河北省：以市县财政为主，资金来源占比约87%，其余来自市政专营单位、居民自筹等。
• 河南省：中央财政拨款占主导，2019年中央资金达55亿元。
• 广州永庆坊：万科参与改造，打造文创综合体，通过租金、商业收费等实现收益平衡。
• 北京劲松：链家通过租赁使用权，建设养老院、便民服务设施等，实现多种收入来源。

风险提示

• 政策推讲力度不及预期
• 财政资金支持力度不及预期
• 社会资本参与度不及预期
• 居民户内装修意愿不足

行业受益情况

投资评级定义

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面疲软，行业指数将跑输基准指数

重要声明

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