20210527-德邦证券-首批公募REITs发售跟踪_认购超预期_募集期缩短_11页_1mb

首批公募REITs发售跟踪分析总结

核心内容概览

本报告分析了首批公募REITs的发售情况，包括发售时间调整、认购资金结构、中签率差异、战略配售参与情况以及相关风险提示。通过对6家已公布发售公告的REITs进行详细跟踪，揭示了市场对REITs产品的高度关注与认购热情。

主要观点

1. 发售时间调整，募集期缩短

• 发售公告提前发布：截至2021年5月26日，已有6家首批公募REITs提前公布《发售公告》，包括浙商证券沪杭甬高速REIT、华安张江光大园REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT。
• 公众投资者认购截止时间提前：公众投资者认购缴款截止时间普遍提前至6月1日-2日，且余额退款时间在募集期结束后2-4个工作日内，显示市场对REITs的快速响应。
• 募集热度超预期：发售时间的调整与募集期的缩短可能预示市场对REITs产品的高度关注。

2. 认购资金结构：信托、银行、保险资金优势明显

• 现金认购限制影响参与能力：部分投资者因现金认购限制而无法参与，信托、银行、保险等机构凭借资金优势获取较大份额。
• 拟认购金额分布：集合信托计划拟认购金额均值最高，达26502万元，其次为证券公司单一资产管理计划、保险资金投资账户等。
• 投资者偏好不明显：从6家REITs的拟认购金额和网下分配金额来看，投资者对各产品并无明显偏好。

3. 中签率差异显著，定价明显低于中值

• 中签率范围：网下投资者预计回拨前中签率最低为8.98%，最高为27.68%，差异显著。
• 定价低于中值：根据六家REITs的询价结果，认购价格普遍低于报价中位数，显示市场情绪偏向谨慎。
• 有效报价投资者数量：中金普洛斯仓储物流REIT受到最多机构关注，有33家机构共66个产品参与询价并给出有效报价。

4. 战略配售参与者结构与限售期安排

• 原始权益人参与比例差异：浙商证券沪杭甬高速REIT原始权益人或其关联方占比最高，达58.94%，远高于最低要求的20%。
• 其他专业机构投资者：包括泰康人寿、大家投资控股、建信信托等，参与比例在1.80%至20.00%之间。
• 限售期安排：原始权益人或其关联方的限售期通常为60个月，其他专业机构投资者的限售期多为12个月。

关键信息

• 首批公募REITs：包括浙商证券沪杭甬高速REIT、华安张江光大园REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT。
• 认购时间安排：
  • 公众投资者：5月31日开始，6月1日-2日截止。
  • 网下投资者：5月31日开始，6月1日-2日截止。
  • 战略投资者：5月31日-6月1日开始，6月8日截止。
• 战略配售比例：
  • 浙商证券沪杭甬高速REIT：战略配售总份额比例为74.30%。
  • 中金普洛斯仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT：战略配售比例均达到最低要求的20%。
• 有效申购金额：每家REITs的网下有效申购金额在40至50亿元之间，其中中金普洛斯仓储物流REIT获申金额达76.5亿元。

风险提示

1. 基础资产项目未来经营不确定性：REITs基础资产的未来经营情况可能受多种因素影响，存在不确定性。
2. 现金流测算偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际情况。
3. 募集发行进度不及预期：可能存在募集进度不及预期的风险。
4. 流动性风险：REITs产品可能面临流动性不足的问题。
5. 规则调整风险：相关政策或市场规则的调整可能影响REITs的发行和投资。

附注

• 分析师：吴开达（德邦证券研究所副所长、首席策略分析师）
• 研究助理：姚皓天
• 资料来源：发售公告，德邦研究所