20210611-德邦证券-首批公募REITs发售跟踪（五）_从投资者行为看REITs偏好_7页_780kb

公募REITs首批发售投资者行为分析总结

核心内容概述

本报告分析了首批公募REITs产品发售期间的投资者行为，重点围绕公众投资者、网下投资者及战略投资者的认购情况，以及基金管理人使用固有资金参与认购的行为，探讨了市场对REITs产品的偏好与定价逻辑。

主要观点与关键信息

1. 公众投资者积极参与，热度有所分化

• 首批9只公募REITs于2021年6月8日全部发布“基金合同生效公告”，显示投资者认购热情分化。
• 战略配售户数：7-24户不等，战略投资者平均每户配售金额为6900万元-6亿元。
• 网下认购户数：34-106户，网下投资者平均每户有效认购金额为6600万元-2亿元。
• 公众认购户数：9.4万户-28万户，公众投资者平均每户有效认购金额为1.8万元-6.4万元。
• 蛇口产园的公众与网下认购户数均显著高于其他产品，显示其市场吸引力较强。

2. 公众投资者偏好高现金分派率项目

• 公众投资者对REITs产品的认可度与网下投资者高度一致。
• 公众投资者更倾向高现金分派率的经营权项目，如浙江杭徽（11.71%）、首创水务（8.67%）、首钢绿能（8.52%）和广州广河（5.91%）。
• 这些项目的现金分派率明显低于行业平均水平，显示公众投资者对高收益项目的偏好。

3. 基金管理人使用固有资金参与认购

• 首钢绿能、张江REIT和浙江杭徽的基金管理人使用固有资金参与了募集认购。
• 张江REIT的基金管理人认购份额最多，达113.34万份，占全部发行份额的0.2267%，显示其对项目的高度信心。
• 其他两者的固有资金认购比例分别为0.0657%（首钢绿能）和0.0167%（浙江杭徽），均低于张江REIT。

4. 战略看多首批公募REITs

• 质地优：首批公募REITs底层资产透明，为优质基础设施项目，符合政策导向。
• 折价修复+资产成长：4%净现金流分派率要求提供了折价修复空间，资产成长性增强了整体收益。
• 定价策略：产品定价明显低于询价中值，显示出对二级市场的让利。
• 市场结构因素：
  • 供给稀缺性：高战略配售比例与锁定期限制导致二级市场供给受限，反映战略投资者的乐观预期。
  • 需求高涨：网下和网上认购均超预期，发售公告提前，募集期缩短。
  • 乐观者定价：在卖空约束下，没有份额的看空者并非真正的看空者，REITs上市初期将由乐观者主导定价。

风险提示

• 经营不确定性：REITs基础资产未来经营情况存在不确定性。
• 现金流预测偏差：募集说明书中对未来现金流的测算可能与实际不符。
• 募集进度风险：若发行进度不及预期，可能影响产品流动性。
• 流动性风险：REITs产品在初期可能面临流动性不足的问题。
• 规则调整风险：相关政策或市场规则的调整可能对REITs市场产生影响。

分析师与研究助理简介

• 吴开达：德邦证券研究所副所长，首席策略分析师，拥有超过10年资本市场研究与投资经验，研究领域涵盖市场微观结构、大势研判、行业比较、公司研究、新股研究等。
• 姚皓天：研究助理，协助完成研究报告。

投资评级说明

• 投资评级基于发布后6个月内市场表现，与基准指数对比。
• 股票投资评级：买入（相对强于市场20%以上）、增持（相对强于市场5%~20%）、中性（相对市场-5%~+5%）、减持（相对弱于市场5%以下）。
• 行业投资评级：优于大市（预期回报高于基准10%以上）、中性（预期回报在-10%~10%之间）、弱于大市（预期回报低于基准10%以下）。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，未经授权不得复制或分发。
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• 市场有风险，投资需谨慎。