20210831-华安证券-万科A-000002.SZ-结算毛利率下行业绩波动_投拓与多元发展积极_4页_696kb

万科A 2021年半年度报告总结

核心内容概述

万科A于2021年8月31日发布了2021年半年度报告，显示公司上半年营业收入和销售金额均实现增长，但归母净利润有所下降。公司维持“城乡建设与生活服务商”的战略方向，通过多元化业务布局增强盈利能力和抗风险能力，同时在财务稳健性方面表现良好，符合“绿档”要求。

主要观点

• 业绩表现：2021年上半年，公司实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%；销售面积2191.7万方，同比增长5.5%。
• 毛利率与净利率：整体毛利率为22.94%，同比下降8.87个百分点；净利率为9.98%，同比下降3.05个百分点。利润下滑主要由低毛利项目进入结算期所致。
• 结算收入与已售未结资源：房地产开发业务结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%；已售未结资源规模上升，合同金额达7819.1亿元，未来业绩有望持续释放。
• 投资策略：公司坚持理性投资原则，新增投资92%位于一二线城市，新增项目计容建面1506万方，总地价1126亿元，地价均价7480元/㎡。
• 财务稳健性：公司总资产达1.96万亿元，净资产3637亿元，货币资金1952亿元，各项财务指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。
• 多元化业务发展：公司积极拓展物业、商业、物流、租赁住宅等多元化业务，提升整体盈利能力和抗风险能力。

关键信息

销售与结算情况

• 销售增长：上半年销售金额同比增长10.6%，销售面积同比增长5.5%。
• 结算收入：房地产开发及相关配套业务收入1558.7亿元，同比增长48.8%；房地产开发业务结算收入1443.3亿元，同比增长11.9%。
• 已售未结资源：合同金额7819.1亿元，同比增长12.5%；已售未结资源面积5377.7万方，同比增长13.4%。

土储与拿地策略

• 在建与规划中项目：总建面1.61亿方，同比增长2.2%。其中，在建项目1.13亿方，规划中项目4783万方。
• 城市更新项目：权益建面340万方，同比下降41.7%。
• 新增项目：新增95个项目，计容建面1506万方，总地价1126亿元，地价均价7480元/㎡。

财务指标

多元化业务发展

• 物业服务（万物云）：全口径营业收入103.8亿元，同比增长33.3%；社区空间服务覆盖105个城市，服务3490个项目；商企空间服务项目超1900个。
• 商业开发与运营：营业收入36.3亿元，同比增长19.0%；累计开业项目建筑面积989万方，出租率93.9%；营收Top10项目平均出租率98.5%。
• 物流仓储服务（万纬物流）：营业收入13.4亿元，同比增长64%；高标库和冷库收入分别增长64%；已覆盖44个城市，管理148个项目。
• 租赁住宅（泊寓）：营业收入13.2亿元，同比增长25.6%；布局33个城市，累计开业14.8万间；整体间天出租率95%，规模居全国第一。

投资建议与评级

• 投资评级：买入（维持）。
• 盈利预测：预计2021~2023年EPS分别为3.69/3.97/4.23元/股，对应PE分别为5.27/4.90/4.60倍。
• 估值趋势：PE持续下降，反映市场对公司未来盈利的预期提升。

风险提示

• 销售不达预期
• 调控政策超预期收紧
• 融资成本上行
• 利润率下行
• 新增项目权益比降低

附录：财务报表与指标

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

结论

万科A在2021年上半年实现了销售增长，但受低毛利项目结算影响，净利润有所下降。公司坚持理性投资，保持土储资源的合理水平，并积极布局多元化业务，提升整体盈利能力和市场竞争力。财务稳健，符合“绿档”要求，估值持续下降，反映市场对其未来业绩的看好。投资建议为“买入”，未来三年EPS预计稳步增长，且PE估值逐步下降。