2020上半年《Savills大湾区甲级写字楼指数》_12页_3mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容概述

大湾区甲级写字楼指数由第一太平戴维斯研究部发布，旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供关于大湾区甲级写字楼市场变动的参考指标。该指数涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，自2019年10月首次发布后，定期进行半年度更新。

主要观点

• 租金与价格指数下跌：2020年上半年，受疫情和经济放缓影响，大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别环比下跌4.1%和3.6%，至159.7和204.5。
• 市场供需失衡：由于新增供应大幅减少，但空置率上升，市场面临供过于求的挑战，尤其在疫情导致的租赁需求疲软背景下。
• 不同城市表现差异显著：各城市因产业结构、政策环境及疫情影响程度不同，市场表现差异明显。
• 租户主导权增强：疫情导致租金和总租用成本下降，租户议价能力增强，市场主导权向租户倾斜。
• 未来供应趋势：受疫情影响，多数城市新增供应延迟至2021及2022年，供需失衡或将持续三至五年。

关键信息

指数数据取样范围

• 研究范围包括大湾区内地九个城市及香港特别行政区。
• 香港、深圳、广州租金和价格指数始于2009年，其余城市始于2013年。
• 澳门暂未被纳入取样范围。

租金指数分析

• 整体表现：2020年上半年，大湾区租金指数半年度环比下跌4.1%，至159.7。
• 城市差异：
  • 香港：租金指数环比下跌4.0%，至184.9，连续四个季度下跌。
  • 深圳：租金指数环比下跌4.7%，至141.5。
  • 广州：租金指数跌幅为区内第三低，至150.9。
  • 东莞：租金指数下跌幅度较小，至140.4。
  • 佛山：租金指数微升0.3%，至100。
  • 中山、惠州：租金指数处于下降末期，跌幅较小。

价格指数分析

• 整体表现：价格指数半年度环比下跌3.6%，至204.5。
• 城市差异：
  • 深圳：价格指数跌幅最大，至190.8。
  • 广州：价格指数环比下降4.2%，至147.2。
  • 东莞、佛山：价格指数跌幅较小，分别为0.5%和0.3%。
  • 珠海、中山、惠州、江门、肇庆：价格指数均呈现不同程度的下跌。

总租用成本分析

• 整体表现：2020年上半年，大湾区十个城市的甲级写字楼总租用成本均呈现下降趋势。
• 城市差异：
  • 肇庆：总租用成本跌幅最大，达9.7%。
  • 惠州：总租用成本跌幅最小，仅0.3%。
  • 核心城市：香港、广州、深圳的总租用成本分别下跌2.3%、3.2%和3.4%。
  • 其他城市：如东莞、佛山、中山等，总租用成本跌幅相对较小。

市场供需分析

• 新增供应：2020年上半年新增供应环比下降48.2%，至约73万平方米。
• 空置率：截至6月末，大湾区平均空置率上升1.6个百分点至19.4%。
• 城市表现：
  • 广州：空置率上升至6.5%，仍为区内第二低。
  • 深圳：空置率最高，达28.1%。
  • 佛山：空置率仅上升0.1个百分点，至38.5%。
  • 东莞、珠海：空置率上升，但幅度较小。

行业需求变化

• 需求疲软行业：对外贸易、线下教育、旅游、传统制造业需求疲软。
• 需求旺盛行业：TMT、在线服务（办公、教育、零售）、健康医疗、先进制造业、金融类（银行、保险）等行业租赁需求保持旺盛，甚至增长显著。

疫情影响

• 疫情导致多数城市新增供应延迟交付，空置率上升，租金和价格指数下跌。
• 香港、深圳、广州等核心城市租金跌幅较大，而东莞、佛山等城市跌幅较小。
• 市场参与者更加谨慎，业主采取以价换量策略，租户则利用此机会优化成本。

未来展望

• 经济复苏：尽管短期内面临挑战，但中国及大湾区经济基本面积极，预计2021年经济复苏将领先全球。
• 政策支持：政府政策对产业发展及吸纳人才起关键作用，有助于改善供需失衡。
• 行业机遇：TMT、金融业、医疗健康等行业发展前景良好，写字楼市场需求增长有望得到保障。

总结

2020年上半年，大湾区甲级写字楼市场受疫情和经济放缓双重影响，租金和价格指数持续下跌，市场供需失衡问题突出。尽管面临挑战，部分行业如TMT、在线服务、金融等仍表现出强劲需求，为市场提供增长动力。未来，随着经济复苏及政策支持，市场有望逐步回暖，但短期内租金和总租用成本下降趋势仍将持续。