20211025-华盛证券-港股物管行业复盘报告_回顾七年砥砺前行_估值分化后的投资机遇_17页_1mb

报告摘要

本报告回顾了港股物管行业自2014年至今的发展历程，分析了行业政策、市场波动、估值变化及投资机会。物管行业经历了从初步发展到成熟阶段的转变，其估值分化现象显著，但整体仍具有较高的吸引力。

行业发展阶段：
- 2014.7-2017.12：物管行业初试啼声，彩生活作为第一股上市，提振了市场信心。
- 2017.12-2019.1：政策推动行业规范发展，物管板块逐渐被市场认可。
- 2019.1-2020.4：市场预期行业市场化，科技赋能与增值服务成为增长引擎。
- 2020.4-2020.8：疫情后行业迎来反弹，但估值高位引发股东套现及板块波动。
- 2020.7-至今：估值分化显著，政策推动行业整合，头部公司优势凸显。
行业现状：
- 物管板块已进入成熟期，市场规模扩大，上市公司数量增至46家。
- 平均市盈率为20倍，平均ROE为30.1%。
- 估值分化明显，部分公司因业务及管理优势获得高估值，而部分公司因缺乏特色面临估值滑铁卢。
投资逻辑：
- 轻资产模式带来稳定的现金流和较高的ROE。
- 行业具备抗周期性，疫情中表现出色。
- 科技赋能及增值服务为成长提供空间。
- 头部公司具有较强的扩张能力和市场占有率，推荐关注其未来增长潜力。
推荐公司：
- 碧桂园服务（6098.HK）：凭借大股东的销售面积和管理能力，具有强大的增长潜力。
- 绿城服务（2869.HK）：在增值服务和社区服务方面具有先发优势，未来增长空间广阔。
风险提示：
- 代建业务及小股操盘不及预期。
- 政策及行业风险。

政策影响：
- 《国税地税征管体制改革方案》对行业成本产生压力，但也推动了市场化发展。
- 国务院“房住不炒”政策对地产行业造成影响，间接影响物管行业估值。
市场表现：
- 物管板块在2014-2021年间市值最高达7300亿港元。
- 行业平均市盈率20倍，ROE平均为30.1%。
- 2020年7月后出现估值分化，部分公司破发，部分公司估值上升。
行业趋势：
- 行业集中度提升，头部公司优势明显。
- 增值服务和科技赋能成为推动增长的重要因素。
- 跨行业合作和第三方拓展是提升在管面积和收入的重要手段。

推荐公司：
- 碧桂园服务（6098.HK）：2021年H1收入增长84%，归母净利润增长60.7%，社区增值服务贡献显著。
- 绿城服务（2869.HK）：2021年H1收入增长27%，归母净利润增长46.3%，在管面积增长明显。
投资逻辑：
- 轻资产模式、稳定的现金流、高ROE、抗周期性、科技赋能及增值服务。
- 政策支持下，行业向市场化、规模化发展。
估值分析：
- 行业平均市盈率20倍，推荐公司市盈率在20-30倍之间，具有较好的估值基础。