2025年中国公募REITs市场年度报告_45页_4mb

2025年中国公募REITs市场年度报告总结

核心内容

2025年，中国公募REITs市场在政策支持、规模扩容、资产多元化及投资者参与深化等方面持续发展，呈现出蓬勃向上的态势。截至2025年12月31日，国内市场已上市78只公募REITs产品，合计发行总规模约2100亿元（含扩募81.61亿元）。市场进入多业态协同发展新阶段，写字楼、酒店等市场化商业不动产正式纳入试点范围。

主要观点

• 政策支持：中央及地方政府密集出台REITs专项支持政策，推动市场高质量发展，优化发行条款、运营管理规范及配套保障措施。
• 市场扩容：公募REITs发行持续提速，2025年新增发行20只，涵盖消费类基础设施、仓储物流、园区基础设施等多类资产。
• 资产多元化：商业不动产REITs首次纳入试点，推动市场向多业态发展，丰富产品类型，包括新能源、数据中心、保障性租赁住房等。
• 投资者结构：战略配售比例较高，多数REITs战略投资者份额占比在70%以上，市场流动性逐步提升。
• 市场表现：二级市场表现分化，消费基础设施涨幅最大，交通基础设施表现相对稳定，部分REITs出现较大回撤。
• 未来展望：市场预计将继续扩大规模，丰富产品类型，推动市场高水平对外开放，完善市场生态和法治基础。

关键信息

一、监管政策

• 国家层面：

  • 《提振消费专项行动方案》：支持消费、文化旅游等领域项目发行REITs。
  • 《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》：鼓励新资产类型申报，简化扩募流程，严格项目把关。
  • 《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单》：明确项目范围，动态完善申报要求。
  • 《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》：推动商业不动产REITs发展，加快市场体系建设，优化审核流程，加强监管与风险防范。
  • 《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》：首次将商业零售、写字楼、酒店纳入试点范围，建立“绿色通道”，强化信息披露与风险防控。

• 地方政府层面：

  • 浙江、安徽、云南、陕西、江西、青海、广西、北京、黑龙江等省份出台支持政策，鼓励各类基础设施项目发行REITs，提供财政补贴和资金支持。

二、REITs项目基本情况

• 资产类别：
  • 园区基础设施：共12只，如中信建投沈阳国际软件园REIT、创金合信首农REIT等，收入来源包括租金、物业费、停车费等。
  • 能源基础设施：共13只，如华夏华电清洁能源REIT、中金山东高速REIT等，收入来源包括电力销售、热力销售收入等。
  • 消费基础设施：共12只，如华夏中海商业REIT、华夏凯德商业REIT等，收入来源包括商业物业租赁、广告位租赁等。
  • 仓储物流：共13只，如华夏安博仓储REIT、中银中外运仓储物流REIT等，收入来源包括仓储租金、物流配套服务收入等。
  • 保障性租赁住房：共8只，如华泰苏州恒泰租赁住房REIT、华夏北京保障房REIT等，收入来源包括住房租金、物业管理服务收入等。
  • 新型基础设施：2只，如南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT，收入来源包括机柜托管服务收入。

三、REITs一级市场

• 发行情况：
  • 全年共发行78只REITs，总发行规模达2017.50亿元，募集份额达456亿份，加权平均发行价格为4.42元。
  • 2025年发行规模前三分别为南方润泽科技数据中心REIT（45亿元）、创金合信首农REIT（36.85亿元）、中金唯品会奥莱REIT（34.8亿元）。
  • 战略配售比例较高，多数REITs战略投资者份额占比在70%以上，华夏凯德商业REIT为70.11%。

四、REITs二级市场

• 市场表现：

  • 中证REITs全收益指数较年初上涨9.59%，其中消费基础设施涨幅最大为21.57%。
  • 二级市场成交活跃度与市场对资产价值的认知和预期密切相关，部分REITs出现较大回撤。
  • 交通基础设施表现相对稳定，部分REITs如平安宁波交投REIT涨幅达10.64%。

• 交易情况：

  • 按底层资产类型，保障性租赁住房成交规模最大，占比12.584%，交通基础设施成交额占比23.089%。
  • 仓储物流、园区基础设施、消费基础设施等资产类型成交活跃度较高，分别占11.613%、20.083%、12.842%。

五、投资者结构

• 战略配售：多数REITs战略配售比例在70%以上，显示机构投资者对REITs的偏好。
• 流通盘：公众投资者和网下投资者合计持有约30%至40%的份额，市场流动性逐步增强。

六、经营业绩与分红

• 经营业绩：REITs整体表现良好，部分项目收益稳定，如华夏金茂商业REIT、中金山东高速REIT等。
• 分红情况：REITs分红机制逐步完善，投资者可获得稳定收益。

七、估值与未来展望

• 估值：REITs估值波动较大，但整体呈上升趋势，部分资产估值合理。
• 未来展望：市场预计将继续扩大规模，推动多业态协同发展，优化产品结构，提升市场透明度和流动性，吸引中长期资金入市，推动高水平对外开放。

附录

• 网址：www.ruiunion.com.cn
• 地址：深圳市福田区上梅林中康路126号卓越城二期B座1904
• 相关报告：
  • 新建商品住宅市场年度报告
  • 2025年中国房地产代表城市回顾与展望
  • 2025年中国不良资产市场年度报告

图表摘要

• 图1：公募REITs发行上市数量和规模
• 图2：2025年不同类型公募REITs发行上市数量
• 图3：2025年不同类型公募REITs发行上市规模
• 图4：中证REITs指数与成交金额
• 图5：上市REITs总市值与数量
• 图6：2025年不同类型REITs涨跌幅

数据来源

• 基金公告
• 瑞联平台整理
• Wind数据