2017-上海万科养老地产模式研究_199页_26mb

全龄社区，一生之城：上海万科养老地产模式研究总结

核心内容

本研究聚焦于上海万科在养老地产领域的开发模式，提出“全龄社区”作为应对老龄化社会的有效解决方案。通过研究现状、政策背景及典型案例，探索适合万科的养老地产开发路径，并构建全龄社区的理想规划与数据模型，为万科在养老地产领域树立新标杆。

主要观点

1. 老龄化趋势显著：中国正快速步入老龄化社会，上海老龄化程度尤为严重，预计到2015年将达到30%。
2. 政策支持加强：政府高度重视养老问题，出台多项政策鼓励社会力量参与，推动养老产业的发展。
3. 全龄社区模式创新：全龄社区是将养老地产混合植入成熟住区，实现全年龄段人群的混合居住，创造以生活体验为核心的一生之城。
4. 多维度服务需求：全龄社区需满足老年人的生理、心理、行为等多方面需求，包括安全、健康、文化娱乐、社交互动等。
5. 万科优势显著：万科拥有丰富的社区开发经验、品牌影响力、物业管理能力及资本资源，为其在养老地产领域发展提供了坚实基础。

关键信息

社会背景

• 中国老龄化速度远快于全球平均水平，到2050年老年人口将达4.3亿。
• 上海老龄化程度高，60岁以上人口比例逐年增加，女性老年人口占比高于男性，独居女性老人增多。
• 城市“纯老家庭”和高龄人口显著增加，老龄化对城市规划与服务提出更高要求。

政策背景

• 国家层面：社会养老服务体系建设是长期战略任务，政府主导、社会参与，形成居家、社区、机构三位一体的养老服务体系。
• 地方层面：上海提出“9073”养老格局，鼓励家庭自我照顾、社区居家养老服务及机构养老，推动养老床位建设与分配。
• 北京：养老综合用地首次纳入年度供地计划，养老设施用地性质为“鸡尾酒”组合，即70%住宅用地+30%商业金融及养老医疗设施用地。

养老地产开发模式

• 五类开发模式：包括与社区共同建设、与相关设施并设、与旅游或商业地产结合、与国际品牌接轨、以其他方式转型。
• 典型案例分析：包括保利西塘越、上海复星星堡中环、杭州随园嘉树、北京幸福汇、无锡九如城、长沙康乃馨国际老年生活示范区等，展示了不同模式的实践情况。

全龄社区模型

• 目标：构建一个适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区，满足从幼儿到介护老人的多需求。
• 人群：涵盖经济务实、社会新锐、望子成龙、长者等不同群体，满足其不同生活阶段需求。
• 产品类型：包括普通住宅、适老化住宅、养老公寓、养护院等，满足不同年龄段的居住和配套需求。
• 配套与服务：提供生活、健康、文化教育等多方面服务，如居家养老服务站、日托中心、老年食堂、健康服务中心、老年大学等。
• 运营模式：采用持有+销售模式，结合普通物业管理与养老服务，提供灵活的入住方式，如产权、租住、会员制等。

养老地产属性

• 福利保障型与市场商品型：市场化养老是社会养老体系的重要组成部分，需在土地供应、资金来源等方面与福利型养老有所区分。
• 全龄社区优势：通过混合布置，提高配套设施使用效率，增强老人与年轻人的互动，形成多赢局面。

全龄社区的理想模式前置条件

• 区域选择：位于上海郊区，交通便利，城市轨交及规划中的轨交站点，环境优美。
• 用地性质：以R居住用地为主，包括住宅、公共设施及商业用地，支持多功能开发。
• 周边设施：配备三级甲等医院、二级乙等医院、大型购物中心、市政道路、电力、自来水、电信、宽带等基础设施。
• 典型地块指标：用地面积66万m²，地上总建筑面积100万m²，容积率1.5。

养老地产的KPI指标对比

全龄社区的核心诉求点

1. 自然延续家庭生活环境：通过适老化住宅、混合嵌入方式，减少老人心理上的社会隔离感。
2. 自由选择的自主生活环境：以通用设计原则为指导，创造灵活的居住与服务环境。
3. 充分的安全与健康保障：无障碍设计、合理的步行环境、日间照料中心、老人公寓、养护院等。
4. 关注精神生活与社会价值：大型活动设施、老年大学、长者讲堂，为老人提供多样化的活动与社交平台。
5. 多层次需求交叉点：全年龄段混合居住，公共活动设施的共享使用，实现需求互补。
6. 弹性使用应对需求变化：灵活设计的服务设施，满足不同年龄段的居住周期与服务需求。

全龄社区的养老模式

• 家庭居家养老：家庭成员提供资源，满足基本生活需求。
• 社区居家养老：提供日间照料、短期托养、配餐等服务，增强社区归属感。
• 机构养老服务：针对失能、半失能老人，提供全天候护理与医疗支持。
• 全龄社区的养老模式：将养老地产融入住区规划与运营，满足不同年龄段老人的多样化需求，提升社区整体活力。

总结

全龄社区是万科在养老地产领域的创新模式，通过综合考虑老年人的生理、心理、行为等多方面需求，构建一个安全、健康、舒适、便利的居住环境。这种模式不仅满足了老龄化社会的现实需求，也体现了万科在社区开发与运营方面的综合能力。