20131015-招商证券-保险_养老主题中的保险机遇专题之四-挂钩养老地产的商业模式_18页_1mb_1mb

保险挂钩养老地产的商业模式分析总结

核心内容

本文围绕保险与养老地产结合的商业模式展开分析，探讨其驱动力、产品设计、政策红利及中美模式对比，旨在为保险行业布局养老地产提供参考。

主要观点

1. 商业模式驱动力

• 资金对接通道：通过保险产品与养老社区入住权挂钩，实现资金的早期回笼，延长保险资金的投资周期。
• 全生命周期覆盖：保险产品与养老地产结合，向上衔接养老险、护理险、医疗险，向下带动老年医疗、护理服务及科技产品，实现从摇篮到天堂的全生命周期服务。
• 自建社区策略：保险公司自建养老社区，拥有所有权，出租居住权，通过保险产品支持社区运营，形成高门槛、高净值客户为主的盈利模式。
• 回报周期改善：寿险负债久期较长，养老地产投资满足保险资金对长期稳定回报的需求。
• 政策性地产增值预期：通过优惠土地获取和地产增值预期，提高整体投资回报。

2. 三款里程碑式产品

3. 新华养老项目进展

• 延庆项目：位于北京延庆，总建筑面积30万平米，计划2015年投入使用，服务自理型老人。
• 莲花池项目：位于北京西三环，面积34200平米，预计2015年试运营，2016年正式运营。
• 密云项目：进展较慢，尚在与合作伙伴研究市场定位和功能配置。
• 未来规划：新华保险正在长三角、珠三角、海南等地拓展养老地产项目，计划打造全国性品牌。

4. 养老地产选址路径预判

• 重点区域：养老压力大、经济水平适中的二线城市，如辽宁、河北、湖北等。
• 高净值客户：初期以高净值客户为主，以保证入住率和现金流。
• 度假养老社区：未来将围绕旅游和气候主题开发候鸟式度假养老社区，实现地域协同。

关键信息

1. 政策红利

• 以房养老：2014年1季度将出台实施细则，明确产品的保险属性。
• 投资渠道放松：保险资金投向房地产类资产的比例提升至30%，成为大类资产。
• 市场空间打开：全国社会养老床位数年复合增速约12%，预计到2020年达每千名老年人35-40张。

2. 中美模式对比

• 美国模式：产品端与投资端分离，主要通过REITs、抵押贷款证券等金融工具进行养老地产投资，较少自建社区。
• 中国模式：以自建养老社区为主，结合保险产品，形成综合平台战略，如中国平安。

3. 重点公司推荐

• 中国平安：综合平台战略代表，具备地产、金融、医疗等资源，投资回收期较短。
• 中国人寿：布局河北廊坊的高档养老地产项目，持股远洋地产，布局养老社区。
• 新华保险：明确将养老地产与健康管理作为战略重点，已建健康管理中心，计划推出新型养老保险产品。

风险因素

• 权益类资产波动：保险投资涉及股票、基金等权益类资产，波动可能影响收益。
• 保费增长低于预期：若保费增长不及预期，可能影响养老社区资金链。

资料来源

• 公司数据、招商证券、港澳资讯、wind等。

图表目录

• 图1：老年人口抚养比
• 图2：人口自然生长率
• 图3：养老潜力富足区和计划中的保险挂钩养老社区
• 图4：人均GDP（万元人民币）
• 图5：东方太阳城的客户职业分布
• 图6：31省市机构养老情况（2010年底）
• 图7：美国寿险资金投资分布
• 图8：1990年保险持有抵押贷款的目标资产
• 图9：2010年保险持有抵押贷款的目标资产
• 图10：保险行业历史PEBand
• 图11：保险行业历史PBBand
• 图12：中国养老金分布图（数据截止2012年底）

相关报告

• 《养老主题中的保险机遇专题之三-提前布局养老地产，重心后移不会太远》
• 《养老主题中的保险机遇专题之二更新版-从团体到个人：保险养老金管理扩容》
• 《养老主题中的保险机遇专题之一-税收递延养老险的蛋糕有多大？》

投资评级

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：长期竞争力高于行业平均
  • B：长期竞争力与行业平均一致
  • C：长期竞争力低于行业平均

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，跑输基准指数

分析师承诺

• 本报告反映分析师个人研究观点，不与分析师薪酬直接相关。
• 分析师罗毅、洪锦屏、王宇航均具备专业背景，具有丰富的行业研究经验。

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